【掌柜日报】开发商频繁加推新楼盘 或因融资难度再加大

　　资金是房企的命门。最新数据显示，5月40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。今年以来，包括宝龙实业、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等在内的多家房企中止公司债发行。

　　与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　致电云房集团相关负责人，对方在确认京鹏地产债务违约一事后，表示更多详情不方便接受电话采访，随后致函采访，截至发稿未收到针对具体问题的答复。不过根据《证券日报》报道，重庆信托内部人士表示，相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况。

　　中小房企债务违约爆发

　　Wind统计数据显示，2014年共发生6只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1～5月债务违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。

　　而具体到房地产行业，根据财联社报道，近日，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　据了解，截至2018年5月26日，京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期，京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元，目前尚欠借款本金2.8亿元、利息约0.5亿元。同时，京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。

　　国家企业信用信息公示系统显示，云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日，经营范围包括：房地产开发及经营;计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照像器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。

　　致电京鹏地产企业联系电话，语音提示对方号码已经停止使用，又就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面，截至发稿未获回应。

　　另据悉，由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围，触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条约，发行人或合并范围内子公司债务出现违约，或宽限期到期后应付未付的，视同发生违约，需启动投资者保护机制。致电致函云房集团相关负责人进行求证，截至发稿未获回应。

　　同时采访中了解到，恒盛地产2017年年报显示，于2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及相关14.97亿元已逾期(“逾期贷款”)。

　　恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约，而其中为数17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”

　　统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

　　陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。

　　多家房企中止公司债发行

　　2018年以来，已有宝龙实业、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林、泰禾等十几家房企的债务被中止。

　　根据统计数据，2018年5月，监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。

　　今年6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态，这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。

　　此前采访了解到，今年4月，上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后，包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。

　　其中，5月25日花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此，花样年相关负责人表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。

　　另外，根据宝龙地产日前发布的公告，全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因，致函宝龙地产投资者关系相关负责人，对方回复称“已转发我司品牌部处理”，然而截至发稿未收到具体回应。

　　相关报道指出，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。向企业方面求证未获回应。

　　据了解，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后，房企融资规模才略有回落。

　　广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。

　　多方拓路融资解渴

　　随着公司债占比急速下滑，房企的融资方式呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。

　　统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

　　随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

　　中原地产的统计显示，2018年前5个月(不含5月31日)，房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元，同比增长130%。但海外融资的成本也在提升，如华南城于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。

　　“受国内融资渠道收紧影响，房企海外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。

　　随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的租赁住房专项债券被中止审查。

　　另据天风证券研究报告显示，龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企，这与行业集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收购力度不断加大一致。

　　“销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外，对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出，在金融不断收紧之下，未来对土地资源的抢夺会更加激烈和残酷。

　　相关新闻：房企加速推盘40城

　　6月19日，某地产研究院发布《6月成交预报》。该报告显示，2018年6月上半月，40城住宅成交1353万平方米，为今年以来最高水平。环比5月上半月增加9%，同比由负转正，增加17%。其中，二线城市成交量上升幅度较大。

　　业内人士表示，一方面，受开发商中期业绩冲刺影响，自4月底以来各地推盘量增加，成交量也已经连续3个月增长;另一方面，在限价的环境下，新房性价比相对较高，因此需求并不弱。后续来看，预计6月份整体成交量仍将上行，同比增幅也将由负转正。

　　2018年6月上半月，某研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为77万平方米，环比5月上半月减少4%，同比减少21%;18个二线城市新建商品住宅成交面积为983万平方米，环比5月上半月增加19%，同比增加24%;18个三、四线城市新建商品住宅成交面积为294万平方米，环比5月上半月减少13%，同比增加8%。其中7个本轮调控较严的三、四线城市(限购限贷)新建商品住宅成交面积为101万平方米，环比5月上半月减少5%，同比增加1%;11个本轮未调控或弱调控三、四线城市(未限购或限贷，下文简称弱/未调控)新建商品住宅成交面积为193万平方米，环比5月上半月减少16%，同比增加12%。

　　其中，二线城市成交量上升幅度较大。二线城市成交量上升主要由于武汉、杭州和长春在5月下旬楼市供应量突然开始大增，开发商频繁加推新盘。杭州楼市一向非常火爆，只要有新盘一出基本立马被抢购一空，甚至出现了旭辉宝龙东湖城项目3990人报名，3910人陪跑的现象。武汉则由于将刚需的优先比例提高到了60%，进一步助推了刚需族的购房热情及信心。

　　另外，未调控的三、四线城市在6月上半月虽然不如上个月火爆，但成交面积仍处于相对高位。呼和浩特、西宁、中山的环比涨幅最大，均在50%以上。

　　(房掌柜整理自中国经营报、证券日报)