叶檀：一线城市房地产开始冻结！三四线还剩六个月？

一线城市房地产市场回归常识，在政策、土地、房企和需求的重压之下，原形毕露。

　　刚需向死而生，改善降低要求，有钱人想尽一切办法购置豪宅。

　　中房网数据显示，2018年6月，上海二手房成交15500套，环比下降3.45%，一手住宅稀缺，成交环比下降24%，二手房成交量上升到一手房的2.86倍。从二手房整体来看，学区房、改善房成交稳定，千万级豪宅由于一手房减少，销量不降反升。

　　广州中原研究发展部的数据显示，2018上半年，广州传统豪宅板块珠江新城和滨江东板块二手房成交均价分别为85013元/平米、53520元/平米，同比涨幅高达21%和20%。地段好、景观丰富、配套成熟的豪宅价格居高不下，一线城市被挤压的是刚需和部分改善。

　　我爱我家数据显示，6月北京二手房买房周期明显拉长。成交的二手房中，房源平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次/套，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次/人。

　　北上广深第一次遵循了经济学常识，资产流动性减弱，只能折价出售，挂牌的房源，不降个一二十万，根本没人来看房。

　　一、 一线城市冻结 三四线寒流未到

　　一线城市房地产的寒流还没有传导到新一线和三四线，房价涨幅榜被大批三四线城市占领。

　　叶檀财经根据中国房价行情网数据，以2018年6月，房价同比、环比涨幅前35城市，以及房租同比、环比涨幅前35的城市为样本，进行数据筛选。其中多次出现的城市有24个，排名前五的分别是攀枝花（4次）、威海（4次）、甘孜（3次）、防城港（3次）和三亚（3次）。

　　我们已经分析过攀枝花，这一轮棚改的受益城市，从基本面来看，楼市没有后续动力。

　　根据官方数据，2018年1月到4月，当地商品房销售面积66万平米，同比增长39%，住宅销售5949套，外地人购房占比51%，同比增长48%。

　　享受房价上涨的外地投资客，既没有为当地带来税收就业，也没有带来常住人口增长。根据统计公报，从2013到2017年，攀枝花常住人口从123.33万人增长到123.61，仅增加0.28万人，在2014年出现负值。

　　房企没有收手，还在大量拿地，透支房价涨幅。2018年5月初，攀枝花出让三宗地块，R14号宗地和R16号宗地被成都金科以7000万元（成交单价134.6万元/亩）、4.3亿元（成交单价163.3万元/亩）拿下，H23号宗地被西昌领悦地产以11.7亿元拿下，成交单价417.6万元/亩，成为新地王。

　　一二手房价涨、房价租金涨，攀枝花楼市已经被透支太多。后台一位檀香说，攀枝花劳动力成本很高，体制内工人很多，主要围绕着攀钢转，和东北部分老国企一样，攀钢从2007到2014年大量使用劳务工，说白了就是降低成本，背后是不断巨亏的无底洞。

　　没有人口流入，没有扎实的产业基础，没有抢人办法，上面的三宗地块重点打造的是花城新区，等新区建成之后，投资客退潮，谁来接盘？

　　二、威海房价泡沫涌出啤酒杯

　　威海在榜单上出现了4次，好在排名并不靠前，房价已经被政策抑制。

　　威海同样是这轮棚改的受益城市，大家看到棚改的威力了吧。

　　过去一年，威海房价大涨，掀起抢购风潮，目前基本告别存量房时代，土地短缺，新房供不应求，地王频频出现，房荒蔓延。

　　根据中国房价行情网数据，2018年6月，威海房价环比上涨5.56%、同比上涨34.24%，6月房租环比上涨6.09%、同比上涨36.93%，在全国352个城市中，房价环比、同比涨幅和房租环比涨幅，排在26到32名，租金环比涨幅排名第8。

　　威海楼市的泡沫涌出杯口。气候环境适宜居住、交通便利、领导视察，基本是房产中介忽悠你的话，不可能这么快推高当地房价。

　　威海租金回报率目前在2.9%，处在百城样本第41位，房价在过去一年的大涨，压制了威海的租金回报率。

　　威海的人口增量无法支撑租金上涨。根据统计公报，威海2017年常住人口增加6300人，增幅仅为0.22%，低于青岛的0.93%，远低于全省平均水平0.59%。当地人口自然增长率连续保持15年负增长，近期二胎放开之后，本地家庭生育意愿很强，人口自然增长率由负转正，但常住人口增量很小。

　　2017年以来，新一轮楼市飞涨，城镇化率上升，功劳最大的是棚改。威海常住人口城镇化率从2000年的不到50%迅速提升到2017年近70%，不是因为外来人口流入，而是农村户口城市化，尤其是棚改货币化安置被运用到极致。

　　2018年以来，威海楼市热得发烫。