“限售令”两年期满 数千万平米房源解禁影响几何？

　　两年前，全国多个城市集中发布限售令，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的房源将陆续“解冻”。这批房源陆续入市，对楼市将产生何种影响?

　　3439万平方米住宅“解冻”限售令

　　2017年3月25日，厦门成为全国首个出台“限售令”的城市，随后，福州、青岛、广州、常州、珠海等城市纷纷跟进，短短20天内，就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中，“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”。据不完全统计，全国有超过50个城市出台限售令。

　　两年后的2019年4月，首批出台“限售令”城市中，被“冻结”房源将陆续“解冻”。这批“解冻”房源陆续入市，“解冻”规模方面，相关机构新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。

　　“解冻”规模方面，相关机构新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。

　　据此计算，8城，3439万平方米。

　　虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差，但如果再考虑二手房交易规模的话，理论上讲，上述出台限售令的城市，未来6个月内将有千万平方米量级的住宅“解冻”，并可入市交易。

　　“限售令”后 房价仍持续走高

　　“限售几乎没有什么影响，这两年房价一直在涨。”记者走访了常州市多家房地产中介，业务人员给出了较为一致的答案。

　　“从我几年前入行开始，常州房价就没有跌下来过，二手房涨得更多。”中介小雨告诉记者：“2016年我代理的一套住宅，外地客户60万元成交的，到2018年底，系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的，不过已经涨到了98万元。”

　　与多数三线城市类似，常州中心城区不大，市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房，但由于房龄都偏老旧，10年左右房龄的楼盘非常稀缺，单价30000元～39000元/平方米，而且通常销售速度很快。

　　记者留意到，常州市在出台“限售令”的同时，也同步调整了住房公积金贷款政策：办理第二次住房公积金贷款(包括公转商补息贷款)的，首付比例从30%提高至50%。

　　根据当时的媒体报道，新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应，成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰，仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

　　尽管此后市场迎来一阵观望期，但并没有影响常州房价继续走高。

　　《中国百城房价报告》数据显示，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中一路上涨。2017年4月，常州市住宅交易均价为9853元/平方米，2018年4月均价12325元/平方米，同比上涨25.1%。2019年2月，均价继续升至13707元/平方米。

　　上海中原地产分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“限售其实更多的是心理震慑，这段期间内市场怎么样，没人能预测到，这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言，由于二手房交易税费限制，炒作成本高，1年内就脱手不现实，更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间，不具备短期炒作氛围。”

　　巨量解冻规模，上述城市会否迎来“抛房潮”

　　“原则上来看，既使限售房源解冻，也很难出现抛房潮。”业内人士告诉记者。

　　业内人士分析指出，目前还是周期性的低点，市场整体还处于下行阶段，一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调，此时选择卖房，不一定会成交，即使成交也会产生损失。

　　“所以不论是从普通老百姓的角度来看，还是从投资客的角度来看，目前的回报率很低，或者还有损失。同时，当前一些城市交易量在回升，目前并不是抛盘的合适时机。”业内人士说，“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”

　　有专家也持同样观点，“很难出现抛房潮，一些城市当前的房价较2017年高点出现回调，此时选择抛盘，无疑会出现较大损失。”

　　不过专家同时认为，一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售。

　　而未来随着限售房源的陆续解冻，是否会给房价和楼市带来下行压力呢?

　　“短期内，绝大部分人应该不会选择抛盘，这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前，部分城市楼市成交量上升，下一轮市场高峰期的到来，会对冲部分压力。”业内人士说。

　　专家也认为，近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头，未来限售房源陆续解冻，会增加市场供应量，也能平抑房价上涨的压力。

　　（来源：每日经济新闻、中国新闻网）