楼市调控不放松 房企将面临市场下滑资金链双重风险

　　“市场好的时候，并购整体的机会小。但我们认为今年可能会有很多并购机会。市场上看多房地产的预期非常强，但市场看好房地产也容易让企业失手。不只是小型企业，一些中型企业个别项目因操作失误，也可能会对整个企业造成拖累。为了甩包袱、减压力、回资金，市场上会出现不少转让的项目。”前述地产投资高层认为，资金成本的升高、现金流管理不利、拿错项目等原因，将让很多开发商在不同层面加大对融资的需求。

　　看到环境考验的，不只是投行。一些正处于上升势头的企业，对今年现金流的管理提到了非常高的水平。

　　一家目标进军千亿房企的高层表示，今年提出的要求不只是不能拿错地、踏错节奏，还对公司负债、资金周转率提出相应要求，并细化到项目回款率等相应指标上。而这些措施的目的之一是，使公司继续保持扩张态势的同时，也保证公司保持稳定的现金流安全。

　　面临双重风险

　　过去三年是房地产行业高歌猛进的三年，然而转折终将来临。进入2018年，政府对房地产市场调控不放松，楼市面临市场下滑和资金链的双重风险，正在成为越来越多房企的共识。

　　克而瑞分析师表示，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控决心大，从供给和需求两侧双管齐下大力整改房地产市场;另一方面，随着城镇化红利逐步消退，市场进入了“白银时代”。

　　华泰证券指出，部分城市的调控政策已逐渐开始影响房企销售。

　　2018年初以来，部分城市通过人才引进和修正限购限价的方式，对调控政策进行变相放松，但对实际成交的改善效果可能不及预期。

　　此外，国家层面的金融持续去杠杆仍在进行，清理“影子银行”，限制房地产信托、私募以及各种表外融资，令房企的境内融资和资金来源面临压力。

　　一位华南上市房企财务负责人称，今年银行无论是开发贷和个贷都出现了明显的利率上调，该公司的开发贷也在基准利率基础上，上浮了10%。

　　在此背景下，去年的良好业绩虽使房企目前资金链较为宽裕，但今年以来，房企到位资金的增速在逐渐下降。

　　国家统计局数据显示，2018年1-2月份房企到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，个人按揭贷款同比下降4.3%，已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长，且降幅逐渐扩大。

　　东吴证券指出，到位资金增速下降，按揭同比降幅扩大，同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。

　　中原地产统计显示，房企境内融资数据继续低迷，总量减少，而资金成本在明显上升。

　　碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降，但其高管表示，今年融资环境持续收紧，融资成本预计很难出现大幅下降，争取能保持现有的水平。

　　在境内融资渠道收窄的情况下，房企海外融资步伐在持续加快。业内人士认为，整体看来海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，会明显增加房企资金压力。对前期拿了较多土地的企业来说，杠杆过高，后续开发资金成本增加也将影响销售预期。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，如果调控政策持续收紧，2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年。

　　3月份房企年报季乐观的情绪之下，一些危险似乎被忽略了。

　　克而瑞指出，随着行业野蛮成长时代结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。2017年中小房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售份额小且呈现负增长的不在少数;在可预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小房企被迫退出市场。

　　偿债高峰将至

　　值得一提的是，今年起，房地产企业偿债高峰期将来临。同策研究院总监张宏伟表示，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为两年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。

　　有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

　　根据海通证券(600837,股吧)的统计，通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%的地产公司债采用了3+2年期限结构，4%的采用3+3年模式;2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%的债券公司采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。