中小房企债务违约现象爆发 开发商多方拓路融资解渴

　　相关报道指出，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。记者向企业方面求证，但未获回应。

　　据了解，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后，房企融资规模才略有回落。

　　广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。

　　多方拓路融资解渴

　　同策咨询研究院统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是保利地产(14.070, -0.11, -0.78%)(600048.SH)发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展(9.660, 0.09, 0.94%)(002146.SZ)于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

　　随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战境外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难进一步压缩，甚至可能出现反弹。

　　中原地产的统计显示，2018年前5月(不含5月31日)，房地产企业境外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元，同比上涨130%。但境外融资的成本也在提升，如华南城(01668.HK)于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。

　　“受国内融资渠道收紧影响，房企境外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。

　　随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的住房租赁专项债券中止审查。

　　另据天风证券研究报告显示，龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企，这与行业集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收购力度不断加大一致。

　　“销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外，对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出，在金融不断收紧之下，未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。

    相关新闻：

　　高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应

　　近日，有研究机构发布报告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)负债规模与增速继续加大。数据显示，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。

　　与一般企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应。

　　目前，房地产行业整体负债率达79.42%，房企杠杆率处于历史高位。在高负债的同时，房地产行业近年来普遍保持着营收与利润的双增长，资产回报率保持着较高的比率。有关数据显示，130家房地产企业今年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。为什么房地产企业净资产回报率不断增长，但资产负债率却居高不下呢?这反映出房地产企业在以高负债率为代价提高资产回报率。

　　一般来说，造成企业高负债率的原因主要在于其经营模式，房地产行业是负债经营的典型，从土地、建设、销售等几乎每一个环节都是借用金融机构如银行、信托以及购房者的资金来完成的。

　　房地产企业大多采用预售制度。一方面，这意味着开发商可以预先得到购房者的定金，这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中，也就是说，房企实际上是在用购房者的资金建设开发房屋，自投资金较少。而且，房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入，预售额越大，负债越多。