138家房企上半年销售额超50亿元 三巨头再刷新纪录

　　日前，中国指数研究院根据企业公布的业绩统计显示，今年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年同期增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。有分析人士表示，由于政策调控、信贷限制加强，下半年房地产业分化或加大。

　　品牌房企业绩完成率近五成

　　统计显示，今年上半年，伴随城市群产业吸聚力的凸显，房企强者愈强态势明显。在上述房企中，销售额达到1000亿以上的超级阵营房企有7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显。行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

　　一家在港上市的房企融资负责人表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

　　品牌房企销售目标积极，平均已完成年度目标48.1%，部分企业在制定中期目标中更锚定阵营升级。今年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标进取，销售额增速平均达41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定销售目标外，恒大年度目标定在5500亿元，融创、保利、绿地剑指4000亿元，龙湖、泰禾期待突破2000亿元，其中泰禾预期增长率高达98%；阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%；华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业，也预期达到20%以上增速。

　　从上述房企目标完成率来看，大部分房企上半年完成40%以上。中粮、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障；另有13家房企完成40%以上，目标锁定性较强。按目标设定的态度区分，激进、稳健、保守的三类企业平均完成率均在45%~51%之间。部分房企提出了2020年的“小目标”，彰显阵营突破的决心。如恒大提出到2020年总资产达到3万亿元、销售规模8000亿元；世茂、中海、中南置地目标在2020年达到3000亿元以上，中南置地更提出3年后进入行业十强。中型房企多以千亿为目标节点，期待向更高销售阵营实现突破。

　　中小型房企融资成本增大

　　除了销售规模，统计显示，今年上半年房企融资规模也维持高位，而综合融资成本较去年提高约1~3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企融资规模及渠道加速结构性分化。

　　从融资成本来看，大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。从融资渠道来看，严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其是非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。信托与资产证券化规模迅速增长，其中一季度信托新增1826亿元，同比增长50.54%；1~5月房地产资产证券化产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%，成为房企融资重要途径。

　　下半年地产业分化或加剧

　　今年以来，房地产调控政策对市场影响逐步显效，重点城市市场整顿力度继续强化。近日，七部委联合出台《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。业内人士预计，今年下半年，房地产市场热度将进一步降温，其中部分三四线城市的市场风险或将显现，房企在拿地、融资等方面更加谨慎，以充裕的现金流保障企业稳健发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策的工具来看，类似限购等政策，该出的其实也已经出了，当前对于既有政策来说，市场基本上已逐步消化，下半年更多会体现在房地产市场交易秩序规范的层面，因此从下半年市场来说，利淡效应反而会减弱。

　　前海开源基金执行总经理杨德龙认为，目前严格调控中，一手房由于限价，对房地产企业来说，盈利会出现下降。加上信贷方面严控，也限制了房地产下半年的投资增速。就房价方面，一二线城市核心区域会比较坚挺，但非核心区域没有刚需情况下会出现回落，房地产业分化或加大。

　　资金压力下土地市场降温

　　如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

　　“今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

　　从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

　　“融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

　　此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

　　“新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

　　根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

　　根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

　　经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管说。

（房掌柜整理第一财经日报、信息时报）