租房市场也“不是用来炒的” 应建立租赁市场长效机制

　　近期，一线城市租房市场出现异动，特别是某些长租公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为，已经引起社会的关注。对于扰乱租赁市场秩序、加重租房者生活成本的各类“炒租”行为，各地职能部门应更加积极作为，深入调查核实，依法严厉监管，让“房子是用来住的，不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现。

　　近一段时间，北京等一线城市的房租快速上涨，特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后，引起社会广泛关注。对此，北京市住建委已联合北京市有关部门集中约谈了一些住房租赁企业负责人。

　　有过租房经历的人都知道，除了在租房时要面对高租金，续租时往往会担心房东大幅提高房租。一是因为租客在与房东谈判时处于弱势地位，不接受房东涨价提议的话，只得找中介租其他房子，还得搭进去一笔中介费，费时费力还费钱；二是因为家里的东西整理打包很费劲，搬家太麻烦。所以，多数租房者会选择与房东小心翼翼地讨价还价，找到一个双方都能接受的涨幅续租。

　　平心而论，业主提出涨房租也有客观原因和一些无奈。近些年，各地房价特别是一线城市的房价快速上涨，房租水平跟着水涨船高。从租金回报率看，即便在当前房价不变、租金不变的情况下，将一套房屋出租，可能几十年都难以收回当前房屋的售价。所以，业主根据租房市场行情变化，在合理范围内提高房租，无可厚非。

　　但值得注意的是，近几年，越来越多的房地产中介公司在租房业务上有所变化，已不再甘心做信息服务中介收取仅有一次的中介费，而是逐渐向花钱收房、装修后转租的“二房东”方向转型，意图在转租差价里获得更多收益。房屋装修后，提高了居住品质，多收一点租金也在情理之中。不过，总体算下来，租房中介绝不会做赔钱的买卖，而且为了更多地拿到业主要出租的房子，租房中介不断提高收房租金，甚至相互比价、争抢房源。这直接影响到业主出租房屋的心理价位，甚至吊高了一些业主的胃口，在很大程度上推高了租房市场价格。

　　此外，还有一些房产中介向社会资本大举融资，为发展长租公寓疯狂“砸钱”抢占房源。相关资本自然不是来做慈善的，其主要目的显然是在市场份额扩大后掌握房租定价权，进而赚更多的钱。“羊毛出在羊身上”，这笔钱最终自然是由租房者承担。越来越多的租房者已经发现，当前一线城市租房市场上的业主直租房源在减少，出租房的挑选空间受到挤压，租房者不得不考虑中介收房后改造的长租公寓。

　　其实，一座城市的房源在短期内是基本稳定的，租赁房的供应量不会突然大量增加或减少，需求量也不会比往年同期巨量增加，可一旦投机资本大量涌入长租市场抢占房源，就会放大市场原本的供需不平衡状态，制造出供应紧张的气氛，进而推涨房租。近期，一线城市租房市场出现异动，特别是某些长租公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为，已经引起社会的关注。

　　数据显示，当前有品牌的长租公寓占整体租赁市场比重还不高，但这些长租公寓品牌却主要集中在了一线城市和热点二线城市，而且所掌控的房源量在不断增长，很容易左右这些城市的房租走势。虽说房租起起落落很正常，但这要符合基本的市场逻辑，容不得投机资本炒作乃至兴风作浪。对于扰乱租赁市场秩序、加重租房者生活成本的各类“炒租”行为，各地职能部门应更加积极作为，深入调查核实，依法严厉监管，让“房子是用来住的，不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现。

相关新闻

　　部分热点城市房屋租金的快速上涨，引发社会广泛关注。应当看到，出现这一情况，与资本快速涌入租赁市场推波助澜有关，但部分城市供给总量不足、结构性失衡也是不容忽视的事实。当前应当着眼于扩大市场有效供给，建立房屋租赁市场长效机制，实现“租有所居”。

　　近一段时间以来，包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。据（链家）贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。中房协实时数据则显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。总的来看，部分热点城市的房屋租金涨幅，已经远远超过了人均可支配收入水平的增长水平。

　　租金快速上涨的背后，则是大量的资本开始涌入租赁市场。据报道，今年1月，自如完成了40亿元的融资。同样在今年，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。伴随着大量资本涌入，一些大型住房租赁企业加速扩张，甚至出现了为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。

　　应该意识到，房屋租赁市场的价格预期引导非常重要，从经验来看，部分房屋租金价格的快速上涨，很可能提高整个市场对于租金回报的预期，从而引发更大范围内价格的整体上涨。

　　究其根本，部分城市有效供给不足，导致租金价格上涨。有研究机构认为，北京、上海、深圳等城市房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大，房屋存量本身存在刚性缺口，导致供给能力相对有限。此外，租赁市场不规范等因素，也减少了有效供给。

　　毋庸置疑，住房租赁市场具有很强的民生属性，其租金水平如果快速上涨，价格传导可能最终转嫁到处于相对弱势的租客身上。就目前而言，上述热点城市租金价格涨幅超过了这些地区人均可支配收入的涨幅，超出了通胀及工资水平的上涨幅度，大幅提高了部分社会群体的生活成本。从经济发展的角度来看，这些成本最终也将转嫁到实体经济中，提升部分行业尤其是服务业的经营成本。

　　十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2016年6月国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中则指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

　　笔者认为，一方面，要尽快建立起房屋租赁市场的长效机制。政府应尽快制定管理规则和标准，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场管控体系，促进市场可持续发展。在支持专业化、机构化租赁企业发展的同时，加快推进住房租赁立法。金融监管等部门也应当加强对资本进入长租公寓领域的监管。应当认识到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，本质上是要削弱住宅的金融资产属性，使其回归用来居住的消费属性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行为。

　　另一方面，政府要着眼于扩大市场的有效供给。目前在集体建设用地、企业闲置用地上，仍然存在较大的供给空间。政府应当考虑整合分散的使用权，通过统一的规划、设计、开发、运营与管理，使其成为规范的租赁供应，进而平抑市场的价格波动。

（房掌柜整理自经济日报、经济参考报）