欧阳捷：促销增多、投资客退潮、现房销售已成趋势

　　三是需要循序渐进。

　　这次广东的建议提出“在一些城市逐步试点取消预售制度”，这是非常务实的态度，也体现了广东作为市场经济的前哨阵地，对“摸着石头过河”的探索深得要领。

　　其中“对于新出让土地，逐步实行现售”，更是符合我们在2017年5月28日微信文《欧阳捷：鼓励现房销售释放了什么信号?》中提出的：“最好的办法是：新地新办法、老地老办法，新出让土地采取现房销售制，已出让的土地继续沿用期房预售制，逐步过渡、自然衔接，最终全面实行”。

　　政府不应对现有项目提高预售节点，实行“后发制人”、半渡击之。

　　这样既容易打乱企业生产经营节奏和市场供应节拍，而且也不符合上述法律规定的“第四十四条：商品房预售，应当符合下列条件：……

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

　　现有现房销售试点，从某种意义上来说，已经超越了法律规定，未经法律授权，擅自提高了市场准入门槛，应有行政违法之嫌。

　　我们应当打造一个法治社会、诚信社会。

　　政府应作法治表率、诚信表率，率先垂范依法办事、契约精神。

　　如果急于求成、过于激进、全面推广，势必导致住房供应迅速减少、供需矛盾剧烈加大、房价上涨压力显著增加、投资投机沉渣泛起等更严重问题。

　　如果是已拿地项目在开盘前后中途调整销售规则，势必导致销售与客服混乱、大量投诉与群访，甚至销售合同违约，但却不会被视为不可抗力，进而引发更多的法律纠纷和行政投诉。

　　如果实行“一刀切”的话，企业现金流将不可避免地出现短缺，大幅延缓项目建设进度、大量减少企业拿地将不可避免，在融资不畅的背景下，很多项目会出现资金链断裂、工程烂尾增多，显然这是不可取的。

　　“一刀切”的可能性基本不存在，当然也就不存在全面推广、“楼市变天”的可能。

　　03

　　现房销售——优胜劣汰

　　显然，这是可以一目了然的。

　　房地产行业正在加速进入资本驱动的时代。

　　房企融资渠道逐渐收窄、房地产开发贷款和按揭贷款均进入负增长区间，房地产业“钱少且贵”将成为未来三年的新常态。

　　谁拥有更多的资本，谁就能在未来的市场竞争中存活下来。

　　房地产基金将大行其道，未来的基金监管与法规完善也将随之而来。

　　中小民营房企引入国有资本，虽有“国进民退”之嫌，但无疑可以套上一层保护色，在未来房地产业资本对抗中，势必获得有利的占位。

　　没有更多资本的中小房企将加速退场，现房销售更加速了这一进程。

　　没有谁会愿意心甘情愿离开房地产，房企更名也不意味着想要离开房地产，新城地产早在2015年就借着A股上市的时机变身为新城控股(26.87 -5.72%,诊股)，在强主业的道路上继续埋头拉车。

　　现房销售显然会影响未来房企的市场分布格局，不过，循序渐进可以给房企足够的腾挪空间。

　　广东建议阐述了现房销售的四点好处：

　　“通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险;

　　有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展;

　　有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜;

　　有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益”。