房企进入后地产时代 资本热潮下物业公司临运营大考

　　后地产时代，物业公司“逐鹿”资本市场风口。

　　11月26日，物业管理服务提供商滨江服务集团递交港交所上市申请。而在不久前的11月初，新城悦控股有限公司(01755.HK，以下简称“新城悦”)成功登陆港交所。

　　据统计，近年来，包括佳兆业、华润置地、旭辉、绿城等品牌房企已经分拆或正在筹划物业上市。而在这背后，如何实现物业拓展增值，寻求企业发展的可持续盈利性也成为摆在众多物业服务运营商面前的一道难题。

　　新城悦相关负责人日前在回复《中国经营报》记者采访时表示，物业管理行业是管理存量的一个行业，为了不断强化新城悦的市场拓展能力，在物业管理市场中能够不断成长，公司经过深入全面的研究，决定走向资本市场，同时通过募集资金为市场拓展打下较好的基础。

　　对此，旭辉旗下上海永升物业管理有限公司(以下简称“永升物业”)相关负责人回应本报记者采访表示，公司目前处于缄默期，不适合接受采访。绿城服务集团有限公司(02869.HK，以下简称“绿城服务”)相关负责人表示会就相关采访问题转告有关部门，截至发稿未获回复。

　　上市潮开启

　　滨江服务集团此次发布的IPO招股书显示，截至今年8月31日，集团在浙江省的15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，向约48000个物业单位提供物业管理服务。截至今年8月31日，集团在管总建筑面积为1080万平方米，共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业。

　　近年来，随着房地产市场进入存量房时代，物业管理蛋糕也在不断增加。国海证券研究报告指出：在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

　　以2014年彩生活在港上市为标志，申请上市的物业企业不断增加。2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和 A股物业第一股——南都物业。

　　2017年5月，由旭辉控股及其大股东林氏兄弟以合计68.75%持股量共同控股的永升物业正式挂牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物业就选择终止挂牌，迅速从新三板退市，计划赴港IPO。

　　11月6日，新城悦登陆港股主板。

　　数据显示，截至目前，已有9家物业公司在香港上市。另据不完全统计,截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板。

　　“由于新三板融资功能较低，越来越多的公司开始追逐香港上市。在香港除了国内常见的IPO和借壳上市外，还有一种介绍上市的方式，较 IPO批核速度更快，同时也可避免因公开认购股份而导致大量吸纳市场资金的压力。其中彩生活、绿城服务和中奥到家都选择了IPO的融资方式。”中信建投证券研究部日前发布的研究报告分析指出。

　　“曲线”融资?

　　“类似物业公司都在扩张规模，通过上市融资加速扩张，目前尚处于粗放型竞争阶段。”中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示。

　　滨江服务集团日前发布的IPO招股书显示，2015年～2017年，公司流动负债分别为9139.8万元、1.78亿元、2.78亿元。2018年截至8月31日，公司流动负债已达3.45亿元。

　　除了滨江服务集团，数据显示，2014年末～2016年末，新城悦流动负债占负债总额的比重分别为100%、100%和 99.84%，公司流动负债占比较高，主要原因是报告期内随着经营规模的扩大，公司经营性负债占比较大且持续增加。此外，2014年~2016 年公司筹资活动产生的现金流量净额分别为5750.42万元、1.19亿元、-7505.67万元。

　　“公司筹资活动现金流入主要为股东增资收到的现金和向关联方拆入的资金，公司筹资活动现金流出主要为报告期内股利支付和向关联方拆入资金的还款。公司于2016年进行了股份制改制并于当年清偿了所有非经营性的关联方资金往来，从而导致了2016年度的筹资活动现金流出现负数。”新城悦相关负责人回应表示。

　　上述负责人同时表示，公司于2014年～2016年期间通过持续盈利及引入投资者增资的方式，已逐步降低了资产负债率。在未来期间，公司可以通过资本市场的成功运作获取权益资本，从而进一步降低资产负债率。

　　永升物业的IPO招股书显示，2015年～2017年，公司流动负债分别为2.4亿元、3.19亿元、4.45亿元，截至2018年3月1日，上述流动负债已升至4.68亿元。此外，2015年～2017年，公司资产负债率分别为65%、66.2%、65.2%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，物业分拆上市不排除获得融资来缓解企业资金压力的可能性，“在开发公司里面，物业公司显示不出它的作用，干脆把物业拆分干净，需要投资的话，去其他方面去融资，也不排除去获得‘壳’资源的可能。”

　　增值服务“窘境”

　　“物业公司上市后的市值都不是很突出，这些上市的物业公司都是一些传统的业务，没有什么独特的特点。”张大伟坦言。

　　事实上，扎堆上市背后，有观点指出，物业行业在规模扩张方面存在“天花板”，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华也曾指出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此，摆脱单纯依赖物业费，实现物业增值拓展，成为不少物业管理企业的新课题。

　　数据显示，截至2018年6月30日，绿城服务的毛利率为18.8%，去年同期为18.6%，2016年同期为18.7%，对比相关企业中期报告数据，这一毛利率在同行业处于中低端水平。另据公司2018年半年度报告，报告期内公司净利润率为7.4%，去年同期为8.1%。此外，公司上半年物业服务占总收入的比重也由去年的69.4%下滑至68.8%。

　　除了绿城服务，2015年～2018年，永升物业毛利率从16.1%逐年提升至27%。这主要得益于物业管理服务毛利率的稳步提升，以及非业主增值服务、社区增值服务毛利率的整体稳定。不过，据相关企业年报数据，相较于其余的11家在A股或H股上市或筹备上市的物业公司，永升物业服务表现称不上突出。在管总建筑面积在12家物业公司中位列第九，毛利率处于中等水平。

　　此外，据永升物业此前发布的IPO招股书，公司一般业务运营过程中不时涉及法律纠纷。截至2015年、2016年、2017年及2018年3月31日，公司或然负债拨备分别为人民币3万元、30万元、50万元及30万元。另据相关工商信息显示，永升物业共涉及裁判文书213份，开庭公告208条，法院公告8条，其中涉及多起合同纠纷。

　　机构数据显示，从收入结构来看，目前百强企业多种经营中仍以社区服务为主导，占比47.84%，包括社区空间运营、社区金融、房屋经纪、电商、家政和养老服务;其次是顾问咨询，占比20.36%，工程服务和其他分别占比16.28%和15.52%。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，以物业管理费用收益为主，其他增值服务和相关的一些业务还有待挖掘，可持续性和规模性有待探讨，这是好多物业公司所面临的痛点。

　　相关新闻：

　　“11月，境内发债确实明显更好发了，这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示。

　　进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如，11月27日一天，就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划，总规模超260亿元，此外还包括3亿美元的优先票据，以及一宗新股发行募集资金计划。

　　据不完全统计，11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　其中债券融资规模最大，中原地产研究中心统计的数据显示，11月房企发债合计已经超过500亿元。

　　这是房地产融资整体松动的信号吗?

　　禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示，目前房地产融资还是维持以往的政策，健康稳健的企业融资渠道还算畅通，但成本上涨，“短期内，银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

　　借新还旧

　　10月之前，房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资“滑铁卢”，10月情况更为严峻，数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同，11月房企融资迎来了久违的开闸。

　　某种程度上这也得益于整体经济政策的引导，银河证券的报告指出，目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。“政策虽然没有明显放松，但在货币宽松的背景下，地产债也跟着受益。”前述券商承做人士透露。

　　地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。Wind数据显示，今年三季度房企发债规模为1759亿元，同比增长近500亿元，环比二季度增加650亿元;截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。

　　例如，在11月27日发布融资计划的12家房企中，多数为发行公司债，龙湖集团发行五年期20亿元公司债券，票面利率为4.80%;福晟集团发行三年期10亿元公司债券，票面利率7.90%;鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券，票面利率8.50%等。

　　近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批，包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

　　从用途来看，近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”，例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

　　一位要求匿名的上市房企财务总监对经济观察报透露，按照监管要求，目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。

　　背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大，这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示，今年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，未来四年是兑付高峰，2018年下半年到2021年是集中兑付期。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对经济观察报分析，前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，根据58安居客房产研究院监测的数据来看，今年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。

　　黄展鸿则透露，房企近期密集融资解渴，有再融资的需求，也有准备弹药寻找买地的机会，也有融资额度到期否则就浪费掉的情况。

　　分化加剧

　　张波强调，不能将11月的情况简单地理解为房地产融资出现松动：“公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，同时在大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管。”

　　一位大型房企区域公司融资总监对经济观察报表示，虽然该公司目前在银行的开发贷融资能拿到正常额度，但被金融机构视为条件不优质的企业依然在融资方面比较困难，“我们和金融机构交流得很多，整体上依然没有松动。”

　　从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在逐步拉大，分化进一步加剧。“金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头，中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。”张波说。

　　前述融资总监透露，不管是信托公司还是大型银行，都有一份房地产企业的准入“白名单”，在白名单里的房企，融资方面的压力要比不在的减轻很多。

　　经济观察报获得一家大型信托公司的房企白名单显示，金融机构将房地产企业分为了A类、B类和C类，A类>B类>C类。

　　其中，房地产企业白名单C类包括：荣盛、中骏、融信、禹洲、金辉、滨江、苏州高新区经济发展集团总公司、绿地、福晟、仁恒置地、武汉地产开发投资集团有限公司、华发、九龙仓、蓝光发展、阳光城、俊发、卓越、中国奥园、北京科技园建设(集团)股份有限公司、海伦堡地产、杭州市城建开发集团有限公司;

　　B类包括：碧桂园、龙光、正荣、时代地产、合景泰富、融侨、路劲地产、龙湖地产、金隅股份、新城、富力、旭辉、南山控股、金科、中铁置业、绿城、宝龙、世茂、雅居乐、中南建设;

　　A类包括：万科、金地、华润、保利、中海、鲁能置业、越秀、中粮地产、金融街、中国电建地产、招商蛇口、北京首都开发控股(集团)有限公司、中冶置业、建发、远洋地产、首创置业、五矿地产、中铁建、金茂、华侨城。

　　银行的白名单和上述名单又略有不同。记者获得一家中型股份制商业银行最新规定的代销非标产品(房地产类)标准中，房地产集团准入名单如下：

　　A类优：保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建、华侨城、万科、首开;

　　A类：首创置业、北京城建、金融街、越秀地产、保利置业、绿城、远洋地产、金地集团、龙湖、旭辉、富力、九龙仓、新城、世茂、雅居乐;

　　B类优：葛洲坝、中交、中冶置业、信达地产、电建地产、中粮地产、中铁置业、鲁能、五矿地产、金隅、华发、建发;

　　B类：红星美凯龙、合景泰富、龙光集团、荣盛、华夏幸福、中南置地、融信、金科、时代地产、融侨、蓝光实业、路劲基建、中骏、中国奥园、禹洲、海伦堡地产、珠江投资、国贸地产;

　　C类：俊发、建业、正商地产、滨江、卓越、正荣、金辉。

　　按照银行的代销非标产品(房地产类)标准，对名单内融资人所属集团进行限额管理：融资人归属集团代销各金融机构管理产品的代销限额不超过其最近一期经审计合并报表净资产的15%，且不超过银行最近一期净资本的15%。对于房地产名单中B类优及以上的集团代销限额按照不超过其合并报表净资产的25%执行，且不超过银行最近一期净资本的15%。

　　经济观察报还了解到，按照该银行规定，原则上集团财务报告并表的控股项目公司自动纳入所在的房地产集团;上述房地产集团名单原则上A类优>A类>B类优>B类>C类。

　　此外，对于A类优集团给予不超过40亿元的类信用债额度，须用于管理人认可的合规用途;除A类优类信用债额度外，所有代销产品均需提供抵押物担保，动态抵押率不超过70%，原则上抵押物须为以住宅业态为主的资产，其他风控措施以管理的产品为主，且不低于银行内部对相应代销产品风险等级的风控措施要求。A类集团可以代销准入城市名单范围内的项目。

　　除了对房企划分白名单，目前银行对不同城市也有不同的融资标准，将不同城市划分为四类城市、三类城市、二类城市和一类城市，其中一类城市指的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市。按照规定，四类城市及二、三类城市的下辖县市原则上仅允许A类及以上房地产集团介入。“在融资方面，确实分化越来越严重。资质不好的或者特别激进的房企就不在名单里，只能尽量去找别的融资渠道，或者走私募，或者发行高成本的小信托产品。”前述融资总监说。

　　(房掌柜整理来源自中国经营报、 经济观察报)