郭梓文：2019年重仓华南及湾区 锁定增长3600亿货值

　　净利润率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%，这是奥园业绩中不太好看的地方之一。

　　财务指标是在场媒体于问答环节中的聚焦点之一。“汇兑损失”是陈志斌对于净利率下降的解释。他称，2018年，奥园录得6个多亿的汇兑损失，而2017年是有正收益的，一正一反就对利润率产生了一定的影响。

　　“公司核心利润率保持稳定，汇兑损失是非线性的，我们通过境外再融资完成了债务置换，所以不会对公司的现金流产生大的影响。”他称，这只是一个会计上的反应。

　　在实现销售额快速增长的同时，大幅走高的还有奥园的管理、营销费用以及融资成本。

　　媒体从公告中获悉，2018年，奥园的销售及分销开支由2017年的9.26亿元升至2018年的14.32亿元，行政成本由2017年的8亿元升至2018年的17.36亿元。

　　“我们2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用同步增长，这会反映在企业的报表里面。”陈志斌解释称，费用增长与2018年的合约销售增长正相关。

　　话锋一转，他向在场媒体阐述，期间还存在“错配”的因素。具体为，奥园2018年反映的销售结算大部分是2016年和2017年上半年的，所以这不是一个同比例的反映，所以，随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售跟费用的错配有望解决。

　　如果说，相关费用的增长与单个企业的发展步调有关，融资成本的提升可能是整个房地产行业在2018年遇到的共同难题。

　　公告中显示，2018年，奥园总付出的融资成本由2017年的2.68亿元升至2018年的4.11亿元。看似总融资成本有显著上升，但在整体融资收紧的环境下，奥园的融资成本只有轻微上涨，从2017年的7.2%升至7.4%。

　　媒体了解到，期内，奥园通过境外的银团贷款和美元债融资，总共募集15亿美元，平均成本低于7%。

　　然而，伴随着规模的快速增长，中国奥园的负债率也开始上升。报告显示，截至期末，奥园的资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%，相比上期的78.4%和51%上升了5.3和7.9个百分点。其中，预收的合同销售款约为599.7亿元，占总负债的39.5%。

　　以下为中国奥园集团股份有限公司2018年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：2018年奥园融资成本有所上升，管理层如何看待今年的融资环境，公司有怎样的融资安排?奥园实现高速的销售增长，管理、营销费用增长幅度也比较大，如何平衡增长和财务稳健?费用方面会做怎样的控制?

　　陈志斌：融资成本方面，我们2017年是7.2%，2018年稍微上涨了0.2%到7.4%，这主要是因为国内的融资成本在2018年普遍上涨。2018年，国内在金融方面的收缩是很厉害的，所以导致了各行各业的融资成本都在上涨。从7.2%到7.4%这个轻微的上涨水平，我们觉得在整个大的融资环境收紧的情况下，还是非常不错的。

　　今年的融资计划，我们在一开年就做了一笔发债，接下来在境外也有一些其它融资计划，国内的一些公司债发行也在按步骤推进中，整个融资推进还是非常顺利的。

　　关于费用的增长，的确，2018年的年报中可以看到奥园的管理费用和营销费用上涨幅度比较大，这其实跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用会同步增长，这会反映在企业的报表里面，所以呈现出一个快速的增长。

　　但是，在奥园反映出来2018年的销售结算，大部分是2016年的，还有一部分是2017上半年的，所以这不是一个同比例的反映。当然，公司还是会控制住费用的比例，我们有非常严格的制度，包括控制营销费用、行政费用，我们一直保持在非常好的水平。我们相信，随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售跟费用的错配有望解决，所以我们对新一年的利润非常有信心。

　　陈嘉扬：我稍微补充一下。2018年我们通过境外的银团贷款，在市场相对比较波动的情况下，在境外能做33亿港币三年期的银团贷款，而且利率在6%以下，这已经说明了奥园的信用等各个方面得到了银行的支持。2018年通过境外银团贷款和美元债，总共募集了15亿美金，我们的平均成本是低于7%的，这也是优于很多具有可比性的同行。

　　另外，我们在2019年打开了整个亚洲的美元债市场。最新的一笔美元债是四年期，成本是7.95%，还有一笔三年期新的银团贷款正在落实，规模大概是1.5亿到2亿美元，利率也比较好的，肯定是在7%以下。这些都是有利于奥园进一步把债务的还款期延长，把总体的平均利率降下去。

　　现场提问：今年一二月份的数据显示，内地整体的房地产数据不是太理想，您怎么看今年房地产市场的情况，会不会持续有一个比较大幅度的放缓?在这种情况下，您觉得需不需要降价卖楼?房地产政策会不会有所放松?

　　另外，奥园净利率和核心净利率为什么会一个下跌，一个持平?今年会不会有比较大的压力?

　　郭梓文：确实，大家看到统计局最新出来的数据，1月和2月销售金额和销售面积同比有所下降，这是2018年政策的一个正常回调。2018年政策推出的频率和力度都是历史上最严厉的，数量也最多。

　　现在最新的统计数据出来以后，两会期间有关建设主管部门也谈到对未来的房地产政策调控的问题。这些发表意见的主管部门对房地产的数据下滑已经提到了一个议事日程，他们既要确保房价不能过快上涨，也要防止楼价过快下跌，整个基调是要保持健康稳定的发展。所以，我们对后市有信心，现在调控的权力慢慢下放到各个地方政府。我们楼盘所在的一些地方政府都已经释放出一些有利于房价和有利于销售面积提升的政策。所以我们有信心完成全年在上一年的基础上增长25%的目标。

　　陈志斌：与2017年相比，利润率有轻微的下降，最大的原因是2018年录得6个多亿的汇兑损失，而2017年是有收益的，一正一反对我们的利润率产生了一定影响。但是，汇兑损失是非线性的，我们是通过境外的再融资完成了债务置换，所以不会对公司的现金流产生大的影响，它只是一个会计上的反应。

　　核心利润率我们基本保持稳定，我们相信在2019年还有一定的提升空间，包括我刚才提到的费用问题，毛利率也在上升，再随着结转的增加，费用基本上能够保持稳定的情况下，核心利润率在2019年是可期的。

　　现场提问：今年你们拿地的预算是多少，主要针对哪些区域，会不会在大湾区也要增加布局?公司在香港的布局是怎样的?现在在香港有项目，未来会继续加大投资香港吗?拿地主要通过招拍挂拿地，还是旧改?

　　陈嘉扬：我们在香港有一个项目在葵涌，是一个销售型的商业项目，年初已经正式对外销售。另外在香港有一个旧改正在进行中，位于香港的西半山罗便臣道。这个楼已经使用了50年的时间，我们用了不到一年的时间，现在已经获得超过85%的业权。

　　郭梓宁：土地储备方面，截止去年底，我们总土地储备有3400多万平米，货值有3600多亿元。今年有400亿元的拿地预算，仍然会增加土地储备。

　　土地储备能够通过三个途径，一个是并购，第二是前几年的部分城市更新项目今年可以转为二级开发，第三是适当在公开市场上举牌。我们今年的预算400亿会为公司增加一两千万平米的土地储备。

　　陈嘉扬：我们在过去4年连续得到了三大评级机构一致的调升，其中一个考虑就是我们的购地情况。我们会拿每年合同销售金额的30%-40%来购地，去年比例是29%。今年拿地的预算大概400亿左右，占合同销售的1/3左右，也是维持一个积极性的购地。

　　今年，我们拿地会以一二线为主，更多是二线核心城市或省会城市。一直以来，我们无论是土储、销售、或者是投资拿地，有一半都来自华南区域，其中，大湾区为重中之重。

　　现场提问：作为一个合同销售额将近千亿规模的企业，公司将如何权衡未来的发展和管理层之间的关系?

　　马军：刚才陈总介绍了奥园采取的30×30战略，2019年，我们执行30×40的战略。

　　其实，公司在2015年的时候就已经发现行业集中度迅速上升的情况。所以，在2015年到2016年的时候，我们提出要坚决发展规模的战略目标，然后面向全国加大拓展。这时，我们提出15×30的战略目标，希望能够设15个重点城市为中心，然后环绕一批三四线城市，形成这样的城市公司或者小的区域公司。

　　2017年以后，随着调控、因城施策进一步落地和发展，我们发现这个走向还是比较正确。动能不同的城市更容易进行合理搭配，在调控的轮动以及市场的轮动方面能够取得比较好的平衡。这能为整个团队的稳定、城市和区域公司的业绩提供一个好的发展，也能解决公司总体业绩发展的稳定和管理能力提高的问题。

　　(房掌柜整理来自观点地产网、蓝鲸财经)