自然资源部发布通知：9城商品房库存超1000万平米

　　4月17日，自然资源部下发通知，要求各地州盟和百万人口以上县(县级市)，2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　记者不完全统计发现，截至2月末，监测的全国100个城市中，武汉以2067万平方米的商品住宅库存位居全国首位，天津、沈阳、重庆、西安、佛山、长春、长沙、太原等城市的商品住宅的库存也超过1000万平方米。至少已有1座二线城市的商品房用地消化周期达到36个月以上，按规定将停止供地。另有14座城市的消化周期小于6个月，按规定应加快供地。

　　消化周期超36个月应停止供地

　　自然资源部上述通知指出，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作，是落实中央关于房地产调控相关要求，实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展的重要举措。

　　通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)，根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月)，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。

　　其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　9城商品住宅的库存也超过1000万平方米

　　记者注意到，“五类调控目标管理”自2017年就已开始执行，那么执行效果有究竟如何呢?

　　上述通知指出，各地要根据2018年通报的“五类”调控目标，结合2018年和2017年住宅用地供应数据，总结评估2018年“五类”调控目标落实情况。

　　虽然通知中并未总结评估结果，但当前去库存效果明显，商品房库存不断走低。统计数据显示，3月末，商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米;库存数据创最近61个月来的新低，而单月605万平方米的去库存规模，也是近6个月来的高点。

　　据数据，截至2月末，监测的全国100个城市中，武汉以2067万平方米的商品住宅库存位居全国首位，天津、沈阳、重庆、西安、佛山、长春、长沙、太原等城市的商品住宅的库存也超过1000万平方米。此外，大厂以67万平方米的库存面积位居全国100个城市最末位，燕郊、马鞍山的库存也低于100万平方米。

　　去化周期方面，以各城市近12个月的月均去化速度简单计算，至2月末，厦门以超过40个月的去化速度位居全国100个城市首位，并成为监测的100个城市中唯一一个去化周期超过36个月的城市，而香河以35.65个月的去化周期紧随其后。郑州则以2.8个月的去化周期，在监测的100个城市中位列最末位。

　　数据还显示，监测的100个城市中，近6成的城市去化周期低于12个月。其中去化周期低于6个月的城市有14个;在6至12个月间的有44个城市;在12个月至18个月间的有30个城市;在18个月至36个月间的有11个城市;超过36个月的仅有1个城市。

　　政策永远是调控楼市最直接也是最有效的手段

　　我们看一下去库存这几年调控政策都给楼市下了什么猛药。首先是房贷利率下调打折、降低首付款的比例，再就是棚改货币化安置、央行定向降准降息。除此以外，各地出台各种人才政策、购房优惠、部分城市放开限售，降低购房门槛，国家和地方政府的诚意可谓连底裤都拔了。

　　过去20年房地产投资对中国经济增长功不可没。2017年，全国房地产开发投资额接近11万亿，而GDP总量为82.7万亿。房地产开发投资占GDP总量的13.2%，如果计算房地产的上下游产业，贡献率将超过30%。再看看郑州、西安、福州、杭州等二线城市，房地产投资与GDP的占比都超过20%，郑州甚至达到了37.3%。这也反映了地方财政对土地出让金的依赖程度。而房价如果下跌，最直接受影响的就是地方政府的荷包了。

　　没有钱，就没有办法发展城市的基建，更别说什么规划谈什么增速了。

　　产业突破拉动经济上行才能真正促进城市发展

　　我们经常听到这么一句话“经济基础决定上层建筑”。意思其实就是决定一个城市未来的是这个城市是经济。那什么决定经济呢?是产业，产业是一个城市的根基。

　　除了人口，优质的产业也在不断向一二线城市聚拢。

　　先说一线城市，说到金融中心和外资总部你肯定就想到的是上海，说到科技创新你肯定第一个想到深圳。而广州是国际商贸中心，首都北京更加不用说啦，政治中心，科技互联网中心，各种央企也是遍地都是。

　　一线城市高端产业可以说是独领风骚，但二线城市的中高端产业也是丝毫不落后。

　　比说如显示面板产业高度集中的19个城市中，有15个是集中在二线城市。

　　集成电路研发的九个城市中，除了四个一线城市，全部落在二线城市，自主汽车研发企业的城市有11个，7个是二线城市。制药产业15强城市中，二线城市占了60%。

　　所以鼓励三四线城市的产业发展，支撑起整个城市的经济发展是非常有必要的。政策利好刺激需求，带来人口利好，产业和经济得到突破，才能真正促进城市发展并达到去库存的目的。

　　来源：每日经济新闻、凤凰网财经