【掌柜日报】超七成房企每股派息额同比增长 富力首创成现金奶牛

　　股息率是衡量上市公司是否具有真实高回报的重要指标，尤其是在成熟市场中，定期获得现金分红是投资者获取回报的主要方式。

　　截至4月16日，房地产行业销售规模TOP50上市房企基本上已发布2018年业绩报告，在剔除数据披露不全以及重复企业之后，中房智库研究员根据最终的46家企业现金分红数据计算得出股息率，并以此排列形成2018年度TOP50房企“现金奶牛”排行榜。

　　与过去两年统计情况一致，港股房企股息率仍然整体高于A股房企。据中房智库研究员统计，2018年股息率TOP10房企均为港股企业，而股息率低于一年期存款基准利率的均为A股房企。

　　一般来说，港股相比A股并不强制实施现金分红，但由于港股市场更看重股票的健康状况和投资回报，因此港股企业一般中期和末期均会分红派息，而A股多为末期派息，中期较少分红派息。相比A股，港股房企更重视以真金白银回馈投资者。

　　此外，多家房企的股息率相比2017年有所提高。比如已经连续三年蝉联股息率第一的富力地产，2017年(截至4月3日市价)股息率为7.18%。2018年继续高居榜首，股息率已经增长至8.52%。

　　在中房智库的统计中，有40家企业的股息率高于一年期银行存款基准利率(按照1.5%)。其中，股息率超过5%的房企有13家，富力地产、首创置业是TOP50房企中股息率最高的，股息率均超过8%。股息率低于2%的房企有5家，阳光城以0.75%的股息率垫底。值得注意的是，中国恒大、德信地产在其2018年业绩报告中均指出，其董事会不建议派发截至2018年末的现金股息。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，企业是否现金分红与企业的资金状况有关。“若企业资金状况较为紧张，但是发展前景好，则一般倾向于不分红派现。但同时，也往往与大股东的需求有关系。若大股东急需用钱，也可能通过董事会提议分红派息。“

　　3月全国首套房贷利率再次下降

　　融360数据显示，今年3月，全国首套房贷平均利率为5.56%，较上月下降7BP，连降四月已回归至去年4月份水平。统计还显示，4月又有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。

　　在融360大数据研究院监测的35个城市中，今年3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中，厦门降幅最大，同比下降了46个BP，其次是福州和天津，下调幅度都超过了30个BP.4月，深圳、广州、杭州、南京、宁波、郑州6个城市连续下调房贷利率;南宁首套房房贷利率本月上涨了7BP，但仍低于1月份水平;无锡首套房贷款利率上涨了1个BP。

　　数据显示，与2018年末相比，2019年一季度昆明、长春、乌鲁木齐、珠海、海口5个城市的首套房贷款利率没有任何变化，其中长春和珠海在去年年末下调过房贷利率，其它3个城市在2018年末略微上涨;成都、无锡和南宁分别有1-2个BP的上升;其他城市均有所不同程度的下降。

　　数据还显示，今年3月全国二套房贷款平均利率为5.89%，较上月回落10BP，这已经是连续第5个月回落，且下降幅度达到最大，与2月的5.99%相比下降了10BP。

　　从南京的情况来看，数据显示，2019年3月南京首套房贷利率平均值为5.57%，较上期下降5BP，环比下降0.89%;二套房贷利率平均值为5.89%，下降2BP，环比下降0.34%。在南京地区监测的17家银行分(支)行中，4月有3家银行下调了首套房贷利率。目前，有10家银行执行基准上浮15%，执行基准上浮10%的有4家，2家执行基准上浮12%，1家上浮20%。

　　每年进城落户或近1400万人 地产股或存机遇

　　中信建投认为，户籍制度改革提速，目标更为积极、覆盖更广泛、大城市落户要求显著宽松：国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，对比此前2018年的通知，变化主要体现在如下几个方面：一、政策目标上更上台阶;二、覆盖群体更为宽泛;三、租赁房屋的常住人口落户实质性放开;四、细化落实地方政策责任方案，强化多部门协作;五、各分级城市落户口径进一步放宽，首提超大城市和特大城市大幅增加落户规模。

　　东吴证券认为，政策超预期，加速推进新型城镇化。2018年3月发改委指出要推动常住人口100万以下的中小城市和小城镇全面放开落户限制，19年在该目标陆续完成基础上，继续提出100-300万Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;300-500万Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;超过500万人口的超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。同时，此次政策总体要求包括推动1亿人落户取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上，以2018年末总人口13.95亿计算，每年进城落户近1400万人。

　　中信建投认为，本次发改委文件最值得关注的是对特大城市从控规模到宽落户的转变，对于地产行业而言，蕴含核心城市的市场规模将迎来进一步拓展空间，对于主要布局一二线以及强三线城市等重点房企，市场空间即意味着估值修复的空间。而后续需要进一步关注的是“人地钱挂钩”制度的深化进程。板块配置角度，户籍改革的推进及核心城市人口的积聚，将进一步推动板块BETA行情，尤其更有利于集中布局一二线城市、更具业绩弹性和低估值的二线房企。地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商具备更大的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性(阳光城、荣盛发展);2、低估值且布局一二线城市品种(金地集团等);3、具备ROE突破能力(招商蛇口、万科、保利、华侨城);4、享受存量价值红利(光大嘉宝、中粮地产)，以及物业服务板块等。

　　东吴证券认为，2018年四季度以来地产政策趋于缓和，两会淡化房地产，而在地方层面，人才新政、按揭利率下调、限价房开等政策频出，边际有一定放松。地产板块估值较低、股息率高、业绩确定性强，攻守兼备值得配置。当前时点重点推荐万科A、荣盛发展。

　　超七成房企每股派息额同比增长

　　每股派息额是计算上市企业股息率的重要指标，在股价一定的情况下，每股派息额度越高，股息率就越高，相应的股票现金投资回报也较高。

　　根据中房智库研究员的动态观察，2017年50强房企中，仅7家房企股息率超过5%，这其中与2017年统计样本数量较少有关。但不可否认，2018年，房企分红派息情况整体好转，股息率相比2017年普遍有所提高。究其原因，在所统计的46家上市房企中，71.73%的房企2018年每股派息额同比增长，仅有13.04%的房企每股派息额同比减少，另有少数房企2018年每股派息额与2017年保持不变。

　　综合房企2018年中期和末期派息方案得出，2018年每股派息额同比增长较多的房企为蓝光发展、新城控股、龙光地产、建业地产、时代中国、融创中国和正荣地产，这些房企2018年每股派息额同比增长率均超过50%。

　　派息额的多少与企业当期可供分配的净利润直接相关。综合以上每股派息额同比增长率较高的企业当期净利润来看，除了建业地产2018年净利润同比增长率低于50%，其他房企净利润增长率也均在50%以上。简单地说，即可供分配的净利润同比增幅较大，因此每股派发的现金股息同比增长较多。

　　2018年每股派息额同比减少的房企，其当期净利润并不一定就同比减少。例如，在中房智库研究员统计中，中国金茂、当代置业、首开股份、远洋集团、花样年集团和华发股份2018年每股派息额相比2017年均有所减少，减少幅度不一。其中，当代置业2018年净利润同比减少25.67%，远洋集团净利润同比减少62.87%，花样年集团当期股东应占利润也同比减少36.9%。净利润减少，可供现金分红的资金就会相应减少，这几家企业2018年每股派息额减少也在情理之中。但中国金茂、首开股份、华发股份在2018年净利润均实现同比增长，而每股派息额却减少。对此，某证券研究员表示，“可能公司认为从长远发展角度来看，将资金用于企业投资再发展未来将会带来比现在分红派息更大的投资回报，所以在分红力度上会减小。”

　　富力、首创、远洋连续三年股息率超5%

　　在中房智库发布的2018年股息率榜单中，富力地产、首创置业、雅居乐、禹洲地产、合景泰富、路劲基建、美的置业、龙光地产、远洋集团、中骏集团、建业地产、旭辉控股和时代中国控股13家房企的股息率均高于5%，与市场上各类理财产品相比，投资回报率较高，堪称房企中的“现金奶牛”。

　　其中，禹洲地产、雅居乐、路劲基建连续两年股息率超过5%，而富力地产、首创置业和远洋集团已经连续三年股息率超过5%。

　　在中房智库推出的股息率榜单中，富力地产不仅连续三年股息率超5%，而且也连续三年蝉联房企股息率第一，2018年股息率更高达8.52%。

　　兴业证券研报称，富力地产2018年实现毛利润280亿元，同比增长33%，毛利率达到36.4%，锁定中待结转金额780亿毛利率也维持在35%至40%的较高水平，预计较高的毛利率水平将继续维持。截至2018年末，富力地产的权益可售土储面积为5783万平方米，同比增长13%。而且总货值及2019年预计可推货值均比较丰富。业绩增长以及丰厚的土地储备为其维持高派息带来稳定基础。

　　另一家股息率超过8%的企业为首创置业。首创置业2018年业绩并不尽如人意，首先，年初制定的销售目标800亿元，而2018年实际签约销售额仅为706.4亿元，销售不达标，归属母公司股东净利润也同比下降约9%。在此情况下，首创置业仍然高息派现，2017年股息率为5.67%，2018年股息率升至8.08%。

　　柏文喜认为，企业分红派现有时与大股东的需求有关，若大股东急需用钱，也可能通过董事会提议分红派现，每家企业情况不同，富力地产和首创置业的情况也需要具体情况具体分析。

　　此外，在股息率超过5%的房企中，美的置业为2018年新上市房企，一般来说，刚上市企业发展前景好，但往往资金紧张，因此才借助上市获取更多融资渠道，但美的置业仅上市不到一年即高息分红，背后的逻辑值得深思。

　　(房掌柜整理自证券时报、大众证券报、中国房地产报)