陈浩华与观点对话：私募存量地产投资经

　　编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

　　每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

　　当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

　　观点地产网 香港连续下了几天大雨，窗外天色发青，文华东方酒店暖黄的灯光让人倍感温馨，我们在这里与陈浩华见面。

　　过去几年国内房地产市场逐渐从“增量市场”过渡到“存量时代”，一批专注房地产投资的基金涌现。陈浩华在2014年与万顺昌集团合伙发起沪港地产资本，他目前是公司总裁。

　　作为香港人，陈浩华早在1994年便来到中国内地，初站是广州，随后亦在天津的国企任职过11年。他创业之前的最后一份工作，系帮英国历史最悠久的房地产基金高富诺在上海投资高端项目。

　　所以，沪港地产资本的投资策略亦专注投资上海存量市场。陈浩华介绍：“在当年看，租金回报率可以满足投资者的只有北京、上海，而从投资气氛和环境方面看，上海更受国际资本的欢迎。”

　　“过去几年来看，国际资本有兴趣投资的投资性物业还是以上海、北京为主。”他说，因为几个一线城市中，广州和深圳的散售物业比较多，而北京每个项目的规模都比较大，对于国际资本而言，也不希望太集中资金做一些项目。

　　“北京政治氛围比较浓厚，很多央企的总部都在这里，所以对于市场需求的方式有点不同。”在陈浩华看来，沪港地产资本还是一个初创企业，一个项目的起步资金在一两亿美元左右，所以公司在北京就不容易找到项目，在上海相对多些机会。

　　“我们团队是以一些本身住在上海且比较有经验的亚洲朋友来担任高管的，包括香港、台湾、新加坡、马来西亚等，上海的居住环境和配套比较容易将高管留住。”　

　　据了解，沪港地产资本现时共持有2个项目，分别是两个写字楼项目中港汇浦东及中港汇静安，其他包括中港汇普陀、静安门及一个酒店公寓项目尚泰里均已出售，几个项目全部做的是存量物业改良。

　　“我们希望将位置比较好，但没有按照实际使用者的角度去建造或装修的物业进行改造。”陈浩华解释，公司会从不同行政区整个产业升级以及招商引资的角度去考虑，如将一些原来员工比较密集的行业撤出去。新招的公司科技含量或者经济增值含量高，这些企业的租金承付能力也比较高。

　　通常而言，改造之后每个项目的租金都可以提升30%-50%。

　　对于改造时间和成本，他续称：“改造时间一般在6-9个月完成，因为我们做存量地产和开发不同，对于整个项目流程和时间比较有把握可以控制。”

　　另外，公司一般都是做空间的改造，或者是一些设备升级而不是全部拆除，“因为我们对投入改造都是有回报率要求的。”陈浩华表示，公司对于装修的回报率要超过20%，而投资者对于公司项目的内部回报率大约在15%-20%的区间。