保利置业换帅之路：张炳南掌舵半年 核心净利润翻5倍

战略调整：向长三角、大湾区集中

2018年，保利置业方面透露，海外地产和金融业务是其未来重点探索的两个方向，并多次表态看好海外、香港市场。

张炳南接棒后，在金融业务方面也取得了不错成效，成功发行了保利置业物业二期资产支持专项计划资产支持证券，综合票面利率创下三年来同类产品最低水平。保利置业也表态，融资业务不能放松，还将继续通过拓宽融资渠道和置换存量债务，持续改善公司负债结构。

鉴于市场环境改变，上半年保利置业战略发展方向也在悄然调整，项目拓展坚持以一二线城市和高周转的住宅产品为主，土地储备进一步向长三角和大湾区等发达城市群集中。其上半年新增的4个项目，有3个位于粤港澳大湾区。

在2019中期业绩大会上，张炳南对深圳给予了极高评价，表态保利置业深耕粤港澳大湾区，将加大在深圳的市场拓展力度。张炳南透露，除了龙岗旧改项目，保利置业在深圳还有其他旧改项目在推进，他们还将积极与深圳市区党委政府沟通，加大力度融入深圳先行示范区，通过产业进入、获取土地等做相应的准备工作。

年初保利置业投资拿地计划预算为200亿，在中期业绩大会上已透露，为提升销售额，下半年会“增量拓展”。不过，虽然保利置业高层对香港信心不减，但也表示香港地价太贵，下半年可能不会再有布局。结合张炳南对深圳市场的评价，估计保利置业深耕布局深圳或周边城市概率比较大。

在拓展方式方面，保利置业表示在密切关注招拍挂市场的同时，还会努力探索收併购、城市更新、一二级联动和战略合作等业务机会，以实现成本控制和积极拓展的双赢。

另外，保利置业还披露，下半年其将密切关注各经营区域的政策和市场情况，努力推动销售与去化，加快回笼资金，并准确把握拓展机会。同时，通过加强企业制度建设，全面提升项目开发效率、成本管理和信息化水平；优化完善薪酬机制和人才队伍，树立风险意识和合规意识，打造现代化治理和市场化运作的企业体系，为公司股东创造持续和理想的回报。

初见成效：财务数据优化

“我们是新过来的，所以也希望今年能给大家一个比去年好的面貌。”今年年初的业绩大会上，张炳南等保利置业新上任领导班子如是说。

半年时间过去了，保利置业2019年中期业绩报告也刚刚公布，收入、核心净利润、毛利率等多组数据表现出色，确实让人眼前一亮。

报告披露，保利置业及其附属公司收入为174.94亿（港元），较去年同期增长150%；毛利率同比再升6个百分点，达到42%；股东应占溢利为37.38（港元），同比增长502%。据悉，股东应占净利润增长主要是由于结转高毛利率的香港龙誉项目的利润。

上半年，保利置业集团连同其合营及联营公司实现合约销售面积约113.3万㎡，合约销售金额约199亿元人民币。截至2019年7月31日止，保利置业销售目标已完成231亿元，达到55%。保利置业方面表示，其年内推售货量近六成分布在下半年，有信心完成全年销售目标420亿元人民币。

不过细看财务数据，保利置业销售、融资等成本仍需管控。上半年，其销售成本高达100.73亿（港元），同比大涨约124%，融资成本也同比增加了35%。

关于融资和负债问题，保利置业方面透露其手头现金超过300亿，一年内到期的债务有203亿，基本上实现1.6倍的覆盖，可动用的融资额度超过150亿，因此没有负债压力，现有资金完全可以覆盖负债。