“金九”第一拍 中骏置业16.67亿夺普陀真如住办地

　　2015年9月2日，中骏置业以16.67亿竞得普陀区真如镇街道W060802-B3-01a东北块(真如副中心B3地块东北侧)地块，楼板价20654元，溢价率仅为0.12%。

　　该地块自挂牌以来共有12家房企领取了申请表，但最终参与竞拍的只有上海报业联合体和中骏置业两家，地块虽含住宅性质，但繁杂的出让条件或抑制了开发商的拿地热情。

　　时隔三年再推地 起始楼板价已破2万

　　资料显示，该地块东至规划南石路(暂名)、南至现状固川路、西至兰溪路、北至规划固川路(暂名)，土地出让面积23060.3平方米，起始总价166500万元，容积率3.5，经测算起始楼板价为20629元。

　　近年来，真如板块所推出的土地并不多，和黄长实在2006年取得A3-6商住地块，楼板价仅2742元/平方米;2009年，绿地取得真如城市副中心B1、B2南块商住办地块的楼板价上升到9009元;而2012年星浩资本、复兴国际联合摘下真如城市副中心A1、A2商住办地块，楼板价为8284元。

　　板块区位优势明显 周边在售新盘不多

　　作为上海主要的物流基地，真如板块交通四通八达，不仅有数十条公交线路还有轨交11号线真如站、李子园站、7号线岚皋路站等出行十分便利，自驾至人民广场仅半小时。地块周边已入驻的开发企业有长江实业、绿地集团、合景泰富集团、星浩资本，整个区域已呈如火如荼的开发态势，真如这一商务、商贸、科技功能集聚的国际化城市副中心已初具雏形。

　　板块内在售新盘不多，目前真如板块已建有长江实业高•尚领域、上海星光耀广场、绿地天汇广场等商务综合体项目。当前，星光域雅苑叠加别墅均价在5.6万元/平方米左右，办公楼售价为4.35万元/平方米;真如时代生活中心的办公楼价格在2.9万元/平方米左右。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：从区域产品结构来看，中高端项目偏少，而区域内改善需求并不弱。加上真如副中心的定位和规划，未来市场前景不会太差。

　　出让条件苛刻 地块吸引力一般

　　该地块土地用途为住办地块，各用途建筑面积比例为住宅占37.79%、办公用地占比62.21%，可见，该地块以办公用地为主。地块出让条件繁杂，住宅项目套数不小于250套，还需配建保障性住房，100%实施装配式建筑面积。

　　此外，还有公共服务设施、公共空间建设要求以及一定的自持要求，受让人按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业，需自持建筑面积不低于84%的商务办公物业，不少于10年。因此对开发商的商业运营能力有一定要求。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，“真如虽然位于中外环线间，但普陀区脏差乱一直以来是困扰区域房地产向上发展的主要因素，所以未来区域内环境改善是关键。目前整体办公市场处于供大于求的态势，普陀真如地区虽有规划，但普陀区长期环境改造缓慢使得地块吸引力处于一般水平。”因此，今天地块低溢价成交全在意料之中。