尹德辉：南丰汇的优势不是人流量 琶洲要的就是特色

　　对于房地产价值的决定因素，“超人”李嘉诚曾说过“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，但是这句投资名言对于南丰汇似乎并不适用。

　　作为南丰集团进驻广州的首个项目，南丰汇并没有选择广州热门的天河商圈，而是转向了商业气氛并不浓厚的琶洲。

　　“我觉得应该是产品，产品，还是产品。”南丰集团南中国总经理尹德辉近日接受观点地产新媒体专访时指出，地段是没有用的，很好的地段也有人关门。南丰汇跑的路线希望和别的商业不同，而不是靠人流量取胜。

　　“南丰汇的优势不是人流，而是特色，我们的消费者都是为了找一些其他地方没有的体验，才过来的。”尹德辉坦言，“有没有人流对南丰汇来说是没有分别的，我们就是按照自己的特点来做。”

　　据介绍，南丰汇目前涵盖了高端汽车展示、时尚购物、甲级写字楼、专业展馆、五星级酒店等功能模块。“这些因素结合起来就是一个大都会概念，是可以互动的。”尹德辉表示。

　　其举例称，南丰汇三楼目前引入了映和万联影城，这家电影院由一家香港公司运营，除电影院外，旗下还有明星经纪人业务，可以叫明星过来与观众互动，这将对商场部分带来帮助。此外，四楼还开设了高端婚礼定制专场，提供策划、摄影、蜜月旅行定制等多种服务。

　　不难看出，无论是高端汽车展示，明星亲临现场，还是高端婚礼定制，在创造特色之余，南丰汇增加客户体验的意图也是非常明显的。

　　尹德辉认为，商业地产将来也不是用来做生意的地方，可能是用来聚人的地方，文化交流的地方，过来不一定是买东西，肯定是一个集玩、享受、展览、交朋友等等功能于一身的地方。

　　“体验、享受的比例一定会变大。比如以前吃的占了10%，现在可能变成30%、40%，甚至60%。第二，现在中国缺乏的是玩的、放松的地方，所以这些体验一定会多。”

　　除商业项目外，尹德辉透露，南丰集团在广州并不排除开发住宅项目，而且更多地会采用收购的方式，收购对象将是一些有资源优势的中型上市地产公司。

　　“我会公布一些今年的发展计划，比如说有些中型的上市地产公司，他们的背景都很干净，但是资金不够，银行给不了钱，那我们可以选择入股。他们拿了很多资源，但我们有资金。”尹德辉表示。

　　以下是观点地产新媒体对南丰中国广州分公司总经理尹德辉的采访实录：

　　观点地产新媒体：南丰集团目前在广州的发展情况是怎样的?

　　尹德辉：在广州我们有一个五星级酒店，一个展览馆，一栋办公楼，以及商业购物部分。酒店部分，我们已经运营一年了。第一年已经开了三千多个房晚，但一般酒店第一年运营都是一千多个房晚，所以说这个数字是首创了。

　　然后是展览馆，我们一年举办了三十几场的展览，而且这还不包括培训会和时装表演等等。

　　而办公楼大概有三万多平方米，现在已经全部出租了，而且租金是琶洲最高的，平均来说是每平方米150-160元，最高可达180元/平方米。

　　至于商业部分，五楼、一楼、三楼都已经开业，现在出租率是80%，剩下的部分我们还在挑客户，平均租金150-250元/平方米。

　　观点地产新媒体：剩余的20%现在还没有完全招租，请问您对品牌商的选择是怎样的?

　　尹德辉：对于品牌商的选择，第一希望是港资的，有一定品牌实力的。第二，是要付得起租金的。第三，要看商家的持续发展能力。所以我们今天招的都是比较中高级的商家。

　　比如，三楼我们引入的映和万联影城，是由一家香港上市公司运营的，可以吸引一些国际电影在这边优先放映。而且这家公司除了经营电影院之外，还会有一些明星经纪人业务，也有拍电影的，所以说这个电影院将来可以擦出很多火花。

　　观点地产新媒体：相比于其他电影院，这家港资电影院的优势具体体现在什么地方?

　　尹德辉：一般的电影院只是放电影，但是这家公司具有明星经纪人服务，在电影首映礼时，可以邀请明星过来签名，或者在我们朗豪酒店举办明星见面会或庆功宴等等，这对我们的商业和商场都是有帮助的。但是其他电影院没有这些，只有播放电影，而映和万联影城是可以邀请明星来互动的，这很有特色。

　　观点地产新媒体：无论是电影院还是餐厅，南丰汇引入的都是香港品牌，那在你们的招商意向中是不是本来就更偏向于香港品牌?

　　尹德辉：南丰本来是港资企业，所以首选当然是香港品牌。就算不是香港公司，但卖的东西也要是国际的。我们没办法，因为南丰汇的优势不是人流，而是特色，所以我们的消费者都是为了找一些其他地方没有的体验才过来的。

　　所以南丰汇跑的路线希望和别的商业不同，因为我们没办法跟人流量大的商业地产拼，只能找另外的路子，这样的话就只能选择一些产品、方式都和其他商业模式不同的商家。

　　而且，我们也不急于很快地发展，因为南丰汇是我们的样板，也是一个宏观的概念。我们希望南丰汇能涵盖酒店、会展、办公楼、商场，这些部分是可以互动的。在我们两个项目中间有一块烂尾楼项目，我们正在计划收购，假如收购成功，整个商业氛围就将会更加强烈了。

　　观点地产新媒体：南丰在广州都是以收购这种方式发展吗?现在除了南丰汇隔壁的烂尾楼，还有没有其他在洽谈的项目?

　　尹德辉：是的，说白了，南丰汇这个项目做了这几年这么累，都不想这样发展了。但如果你把一个项目买过来，那全部都是你的了。现在在谈的项目也有，例如：航站楼、金融城、南沙那边都有考虑，但是政府要我们低调一点，在没有真正进入之前都不透露。

　　观点地产新媒体：在广州其他地方还是以商业为主吗?

　　尹德辉：其实我们的总裁没有说一定以什么为主，要看具体项目，但是一定要在一线城市，而且上海会是首选，二线城市我们是不太考虑。

　　观点地产新媒体：还是对二线城市的前景不太看好吗?

　　尹德辉：南丰在中国投资是看得很长很长的前景，但二、三线城市的变数就更大了。现在一线城市都在变，更不要说二三线了，一线城市变我们都受不了了，不敢再接受二三线城市的变化。

　　观点地产新媒体：南丰目前在广州只有商业项目，接下来有没有打算涉足住宅市场?

　　尹德辉：有。我会公布一些今年的发展计划，比如说有些中型的上市地产公司，他们的背景都很干净，但是资金不够，那我们可以选择入股。他们拿了很多资源，但我们有资金。

　　观点地产新媒体：有没有考虑自己拿一块净地做开发?

　　尹德辉：也有可能，如果是我们拿下的地块，肯定是自己开发，如果是别的开发商拿了，南丰就只是做投资者。

　　观点地产新媒体：投资的话，股权比例有没有规定要占到多少?

　　尹德辉：没有。要看情况，看对手。可靠就可以了，比如说远洋地产，我们是第二股东。远洋地产本身很可靠，但是有些公司没有远洋地产强大的话，我们当然就要小心一点。

　　观点地产新媒体：现在南丰在内地包括广州还是以商业为主，但是现在国内整个商业环境都被质疑，泡沫化、同质化现象都比较严重，您是怎么看的?

　　尹德辉：单纯商业地产的数据是不够准确的，要看数据不如看哪个地方、哪个区的供应量，要分开看才准。数据是一个参考，但最终还是要看商业地产的布局、类别，以及发展商的能力，还有经营的模式等等才能分析出来，是真的泡沫还是假泡沫，或者是某一个区有泡沫，某个区不存在泡沫。

　　观点地产新媒体：如果单从广州市场看呢?

　　尹德辉：广州绝对是有很大的前景，因为广州一直以来都是以专业批发市场为主，其实零售根本是刚出生的孩子。我觉得广州一点泡沫都没有，还可以容纳很多商业地产，但是一定要有特色，有特色就能生存。

　　比如说南丰汇，我们不是做商业的，我们有酒店，有展馆，有演唱会，有办公楼，有商场，结合起来是一个大都会的概念，就可以互动。消费者不单是买东西的，还可以过来喝下午茶，过来结婚，过来拍拖，看电影，比如说我们的高端婚礼定制广场，结婚可以一条龙定制服务。

　　观点地产新媒体：这些应该都是本来有需求的消费者才会特意过来，不像那种走人流的，南丰就是这个特色?

　　尹德辉：对，我们其他地方都是这样，都不是走人流。你不觉得南丰汇走的整条线都是有需求、有目的性的吗?如果你要我总结一下我们的策略，就是做商业地产要做特色。有独特的产品，独特的经验，独特的消费模式，才能在今天的商业地产中生存。说白了，有没有人流对我来说是没有分别的，我们就是按照自己的特点来做。

　　观点地产新媒体：这跟李嘉诚强调地段，地段，还是地段，好象有点不太契合?

　　尹德辉：我觉得应该是产品，产品，还是产品。做商业地产，地段是没有用的，很好的地段也有人关门，为什么?因为你的产品不受欢迎，你的服务不受欢迎，你的经验消费者不喜欢。南丰汇就是要让消费者享受一些其他地方没有的，很简单的事。

　　观点地产新媒体：现在整个商业地产受电商的冲击也是比较大的，您是怎么看待电商的挑战?

　　尹德辉：其实天天都是有冲击的，没有电商也有冲击。但是体验、享受的比例一定会变大。比如以前吃的占了10%，现在可能变成30%、40%、50%、60%。

　　第二，现在中国缺乏的是玩的、放松的地方，所以这些体验一定会多。

　　第三，商业地产将来也不是用来做生意的地方，可能是用来聚人的地方，文化交流的地方，过来不一定是买东西，肯定是一个玩，享受、展览、交朋友等等的地方。