新鸥鹏副总裁李战洪：转出房地产行业证明能力不足

　　在希尔顿逸林酒店休息区见到李战洪时，他正与朋友聊天。加盟新鸥鹏后，李战洪为新东家旗下5大集团提供战略设计与部署，也频繁受邀出席全国各大地产年会与讲座。这位名副其实的空中飞人在接受房掌柜独家采访后，又将飞往北京。

　　在当晚的互动中，不时有电话进来，李战洪会告诉对方他正和朋友在聊天。他与以往掌柜见到的地产大佬有所不同，业界习惯称呼他“李老师”。他也不习惯看着采访提纲逐一回答提问。对于重庆媒体，他会委婉直言：“他们没态度，总喜欢去讨好开发商，写的东西没看头。”对时下最热的互联网，他坦言不感冒，“人们只看到冒尖的几个代表，却对成千上万死掉的互联网公司视而不见。”

　　就在这样的语言和思维碰撞中，掌柜和李老师(请允许掌柜使用这个更符合李战洪形象的称呼)畅快地聊了近1个小时。掌柜现将李老师的观点整理归纳，借李老师的眼与口，来谈谈近年房地产行业的求变。

　　新鸥鹏副总裁李战洪接受房掌柜采访

　　论玩法：“范冰冰再美，也不能一起喝茶。”

　　“房地产以前标准是4P(产品、渠道、促销、定价)，现在变成4R。这个R就是关联、关系、反应和回报。产品得和对方发生关系、产生关联才行。” 概念性的项目和诉求将会成为过去式，取而代之的是功能性的诉求和追求。

　　“这就像家庭非毛坯一样，现在硬件差别已经不大，更多是比拼‘软件’，这里说的软件就是功能配套和服务。你住在这里，我能给你的生活提供怎样的便捷、交通和绿化景观。以前开发商喜欢做观赏性景观，现在都改成参与性景观。这观赏性景观就像范冰冰，再美也不能坐一起喝茶，这有什么用。而参与性景观就像一个很美的人，就可以和她握握手，聊聊天。这就是区别。”

　　聊优势：“中国地产的土壤只培养单项冠军。”

　　所有的企业都会遇到市场调整，这时，产品和项目优势不是未来的竞争优势，能把握趋势才是真的优势。中国经过10年拓展，每个城市都有品牌房企的布局，产品、项目和定位间的差距基本已经同质化，这些年，烂尾楼现象也有所减少。“产品竞争时代已过，关键是项目所处地段的竞争，说白了就是开发商资金实力的竞争，企业的规模和资金池才是关键。”

　　李老师认为：由于行业关联度高，在中国房地产这片土壤中无法产生全能冠军，从来都只有单项冠军。

　　“所有房企都是依靠于夺取单项冠军后，来求生存、谋发展。万科优势就是住宅，它没办法成为全能;绿地是标志性建筑超高层;万达则是商业地产;华夏幸福主攻产业园区;而新鸥鹏的优势便是沉淀多年的教育地产。事实证明，所有能拿单项冠军的企业，都能快速的发展。”

　　新鸥鹏2002年修建的巴川中学连续14年蝉联全市联招考试第一名

　　对于新鸥鹏的底气，李老师避谈2014年被业内津津乐道的那几宗高质量地块，以及老生常谈的“地段、地段，还是地段”，他更愿意聊新鸥鹏的教育体系。“教育地产没有多年沉淀，是嫁接不了的，无法说转型就转型。为何新鸥鹏能够‘三连翻’，因为我们已经是单项冠军。中国地产的特性就是，单项冠军谋求发展的能力是特别强的，这几年快速发展的企业都是单项冠军。其中，恒大的标准化推进是最快的。”

　　谈转型：“我不评价其它企业，但我对临时抱佛脚的转型都不看好。”

　　一些开发商进军农业、新能源、文旅产业等，但业内对此举褒贬不一。“评价其它开发商不是个好行为，只能告诉你，我对没有产业沉淀，临时抱佛脚的转型都不看好。”

　　在聊天中，李老师告诉房掌柜，有两种转型我不看好，一种叫被动型转型，就是临时抱佛脚。“大部分开发商没有产业优势，只有临时去找所谓的优势，这就好比相亲。但你得明白，救命稻草没抓稳就得沉，抓住了又靠不住。还有一种被动型转型就是迫于指标，这在住宅市场特别常见。比如用地指标规范之后，土地上的商业、住宅、酒店等配套会一起给到开发商，逼开发商往这个路上走，实力不允许就跟不上。”

　　与消极相对的，就是主动型的转型。“简单点来说，就是利用多产业关联性发展的优势，夺取地块后更利于开发。因为地产只是载体，通过这个载体可以继续做强。”李老师分析到，地产以前是周期性调整，房企就习惯好一年坏一年的等着好时期的到来。而现在就是结构性调整，所谓的转型。另外还有一个叫趋势性调整，企业改变思维，这叫变革。“等待已经过时，现在正在转型期，还需要结合未来趋势，转型才能转在刀刃上。以前的优势不叫趋势，趋势才是最大的优势。”

　　李老师认为2014年是房企转型的一年，开发商们都在从周期性调整过渡到结构性调整上来。在此，他用了一个很有趣的类比：房企由春秋时期的规模导向走向战国时期的灭国混战。

　　“春秋时我们都经营规模，房企间谁都不招惹谁，大家都是朋友。去年开始就进入战国时代，进入了以统一为目的的灭国战争。这个前提下，被消灭的开发商大多都是没有一技之长的，没有核心竞争力，或者是只依托于单一业态发展和单一产业的。单做地产是不够的，要有优势产业来进行嫁接才能有竞争力。否则会走入困局，甚至被收购被兼并，被动的退出。这就是为何8万家房企到去年变成5万家，今年还会被淘汰2万家。预测5年后房企将维持在1万家左右，10年后控制在1千家房企。”

　　评互联网：“死掉的多于存活的，这个行业并不好。”

　　对于呼声渐高的互联网行业，李老师直言“并不看好”。

　　“纵观所有的产业，除国家政府垄断的行业之外，只有两个最好的行业，就是金融和地产，互联网只能算半个。”李老师认为，金融和地产成功率是很高的，几乎百分之百。而互联网只看到个别优秀的冒出来，成千上万的都死了。邓亚萍搞个中搜，20个亿投入进去还是倒闭了。他发现大家现在都只盯着成功的那几个，却对被淘汰的视而不见，“其实这个产业并不好。”

　　“我认为，如果企业从金融和地产这两个最好的行业里转出去，那就可能其能力不足、人才不足、资金不足，或者是资源获取有限。我刚才说过了，第一个阶段是机会制胜，第二个阶段是能力制胜，这个能力包括资金资源、政府资源、土地资源等。”

　　说上市：“目标是5年内上市，前提是先把自己‘双规’”

　　对于有理想的企业来说，仅仅只做好销售市场是远远不够的，还要做好资本市场，李老师深谙其道。“房地产发展必须同时做好两个市场，把自己‘双规’。一个是规模化，一个是规范化，这一块是未来最重要的趋势。一个企业立于不败之地，一定要依托这个。”

　　新鸥鹏同样渴望打开全球资本市场的大门，而赢利型的教育集团是可以优先上市的，这便可准确解释为何新鸥鹏在重庆，乃至全国全球不遗余力地做教育，做教育沉淀。据李老师介绍，新鸥鹏在全球9个城市都有布局设点，“我们要把国际教育做大，现在已经拥有5个方面的教育体系，有线上教育和线下教育，学历教育和非学历教育，国内教育和国际教育，还有专业培训和兴趣教育等。3-5年上市，是新鸥鹏的目标。”

新鸥鹏集团首席战略官兼副总裁 李战洪

　　李战洪其人

　　百度对他的定义是北京大学商管理硕士，历任华南理工大学国家工程研究中心主任助理、王志纲工作室项目总监、融创集团营销中心总经理;亚太房地产研究会顾问团专家、亚洲人居协会理事、中国商业地产联盟专家委员。现任职新鸥鹏集团首席战略官兼副总裁。

　　从2004年开始，李战洪便频频荣获中国最具影响力地产博客、中国年度地产影响力人物、商业地产十大风云人物、中国最具影响力地产领袖人物、中国房地产十大推动力人物等全国性房地产大奖。

　　尽管屡获殊荣风风火火，但李战洪的微信签名“以一心破万卷”却尽显其浓浓书卷气。与朋友分享的信息除了房地产发展，便是他心爱的客栈与投身发展的教育。难怪熟悉他的朋友，会称呼其李老师。