天津楼市何以“去库存”？

　　从河南来津的李女士这些天一直在天津选房。几经斟酌，她看中了洞庭路与外环线交口的一处非毛坯修楼盘。上周末，她与爱人一起到了售楼处，但是房价却让他们很是纠结。这里的高层单价每平方米2.8万元，洋房还没开盘，但售价预计每平方米4万元左右。李女士与老伴算了算账，即便在这里买一套90平方米的房子，手续办齐了也要近300万元。这样的价位，对他们这两个工薪族已然是天价。但是，李女士又有些不甘心，因为这套房是给儿子买的，儿子去年大学毕业刚刚考上了公务员，工作单位就在这个小区旁边。“如果能住进这个小区，生活就太方便了，对门就是上班的地方，去市里有地铁。将来有孙子了，旁边就有幼儿园、小学、中学。”李女士说，“可是这个价格，俺们还是够不着。就是把老家的房子卖了，也凑不够300万。”老两口围着售楼处的沙盘转了又转，露出不舍的神情。

　　这只是记者在春节期间走访天津楼市撷取的一个镜头。

　　春节前后，记者在新梅江、新八大里、南八里台、团泊新城、海河沿岸等楼市热点区域采访调查，所见平静之中蕴含躁动，在一些已经开发多年的老盘，房子还是一样的房子，价格却是今非昔比，节后有37个楼盘涨价。人们想象中的“去库存会推动房价回落”的情形尚未出现。华润紫阳里负责人许宗煜先生认为：“在天津这样一个发展前景被一致看好的城市，目前的房价不涨就是降。”

　　前述李女士等一些购房者则不理解，不降价，咋能“去库存”?

　　好地段难寻两万以下房

　　去年底，“去库存”成为楼市热词，不少人持币观望，以为楼市会迎来“大杀价”，在一些专报楼市新闻的新媒体“两微一端”，预测房价看跌的文章也是言之凿凿。但天津楼市却波澜不惊，有些楼盘价格不降反升，这出乎人们的预料。长期研究房地产市场的《中国房地产》杂志总编辑马志刚评论：“天津楼市就是这样，总是不温不火。涨幅不大，总体上是平稳向上，未来也不会大起大落。”他分析，这有多方面原因，但最主要的是区域经济的强劲上升，推动了楼市发展。城市改造拉动了“刚需”，收入增长刺激了“改善型”需求。他预测，“十三五”天津的目标是全面建成高质量的小康社会，周边区域城镇化进程还会加快，楼市依然会坚挺向上。

　　在地产商眼里，天津是“二线城市首善之区”，至去年底，中国房地产企业排名前十位的地产商都已在天津安营扎寨，各种产品交互，适应多种需求。当然，近十年来，天津楼市的价格在不经意间已经超出多数人的承受能力，现如今，在市内六区的核心地段，很难找到均价每平方米2万元以下的房子了。房价高企，是市民共同的感受。不过，在地产商看来，这都是“需求决定市场”。在外环线边的“全运村”售楼处，资深营销策划师邱敏直言：“全运村这样的项目，交通配套完备，非毛坯修楼盘，均价两万多元，与京沪广深这些一线城市相比，这样的地段，这个价格只是‘白菜价’了。”

　　记者调查发现，高端楼盘已成领涨楼市的“风向标”。“富力津门湖”是2005年开发的大盘，踞梅江核心地段。目前别墅价格区间3.5万元/平方米-6万元/平方米。洋房均价2万元/平方米-2.5万元/平方米。高层非毛坯修房每平方米2万元左右，但依然热销，几无存量。在快速路沿线，新开发的“八大里”等楼盘均价都超过每平方米2万元。在市区核心地段，“鲁能公馆”等新盘每平方米已直逼4万元大关。地处海河景观带的“中信城市广场”等项目，非毛坯高层均价2.8万元/平方米，洋房均价3.8万元/平方米……

　　就楼市而言，天津与京沪广深不可横向比较。但纵向比较，这些年房价超出许多人的承受力是不争的事实。

　　“去库存”买卖双方都纠结

　　买卖双方从来是一对不可调和的矛盾，在楼市，这对矛盾更加显眼。春节前夕，记者在某大型别墅区采访，业主刘先生正准备出售已购的一套别墅。这套房产是2008年房价低落时购进的，当时每平方米1.2万元，现在已经涨到每平方米2.5万元。这个别墅区已经开发近10年了，还有许多存量房待消化。刘先生是成功的商人，名下有多处房产。去年生意赔了，想卖两套房子缓解资金压力。记者笑言：“你这也是‘去库存’。”刘先生笑道：“就算是吧。楼市去库存真不是容易的事。谁都明白，去库存的杀器是降价，可是，对一些老盘，开发商降价出售，业主会同意吗?买房人当然希望便宜再便宜些。而成为业主后，又希望房子快些升值。你开发商凭什么降价?降价就会损害业主的利益。”

　　刘先生的观点大概是很多业主的共同看法。自从房地产市场化后，它就成了最保值的大宗商品。以2008年楼市最低迷时为参照点考察，当时购买的房子，现在价值都已经翻倍。指望楼市跌价，显然不是业主们的愿望。地产大佬任志强说得很直率：“开发商降价，业主们会找上门来找你打架。”在武汉、青岛等地，去年就发生过有的楼盘开售后又降价遭业主“踢盘”的事。

　　天津房地产协会原秘书长梁正文认为：“或许，这就是去库存纠结的症结之一。中央号召去库存，这是对大众利好，开发商应该与政府一道担起这份社会责任。按市场规律，降价才能促销。但偏偏房子这种特殊商品降价很难。”

　　在新梅江的一处楼盘，准备购置婚房的黄先生向记者感慨：“去年底，说要去库存，我们寻思天津的房子该降价吧，哪知道走了一圈，没有一处买得起。随便看一套就是200多万元。没辙，贷款当房奴吧。”

　　供需不平衡的矛盾，在三四线城市表现得尤其突出，这些城市也成“去库存”的重点。据记者观察，天津的楼市库存状态有些类同城市分级。天津市区算“一二线”城市，多贵的房子都有人买，有些好地段的楼盘是开一栋销一栋。而环城区县，可比做“三四线”城市，许多房子建好十多年，依然没有“清盘”。有销售员戏言“头发都白了，回头一看，还是一片空楼”。供大于求、产能过剩，是环城区县“去库存”的短板之一。

　　多重利好力推“去库存”

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发文，从本月22日起，除一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。2月初，三部(局)还联合发文，降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率。在不到20天的时间里，连续出台楼市利好政策，直指“去库存”。

　　中国楼市的库存量有多大?就在前述文件公布的当天，在北京的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣披露：到去年底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，加上在建面积，达到73.5亿平方米。如此体量的库存多长时间才能“去化”?如果考虑待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，这个存量需要6年5个月才能消化掉。

　　天津楼市库存量有多大呢?天津克而瑞房价点评网资深分析师孙韬说：“去年底的数据是待售(在售)1700万平方米。考虑新增楼盘量，目前应该不止这个数。”公开数据显示，这个库存量在35个城市中排名靠前。按孙韬的推算，天津房地产库存的去化期应在19个月左右，参考依据是上年度销售总量。2015年，天津楼市成交量大幅回升，达到1400多万平方米，超过近5年来1178万平方米的平均值。据此，业内对天津楼市去库存仍持普遍乐观的态度，认为“去化期”可能在13个月左右。

　　本报“问津”客户端的社会观察员、天津财经大学教授丛屹认为：“去化期的长短，只是理论上的测算。进程还是由市场购买力决定。从目前看，天津市区内尤其是学区房、景观房，去化压力不大。但环城区域的库存量占比较大，去化压力相对也较大。”

　　在百姓心里，“房事”从来都是大事。房子的舒适度由产品质量、地段、环境、配套决定。交通与生活的便利是必须考虑的。丛屹认为，“去库存，应该从多方着力。降息降税固然重要，但开发商与政府还应加大完善楼盘生活配套设施的力度，以提高产品的性价比。”令业内看好的是，近年来，天津加大了环城交通设施建设，特别是多条地铁的兴建，已经连通一些环城区域，无疑，这对消化楼市存量会有直接的刺激作用。

　　天津市政府部门也力推“去库存”。市国土资源和房屋管理局局长蔡云鹏日前表示：“天津将加大对货币化安置政策的研究和落实力度，继续出台一些管用、实用的去库存措施。比如，将一些空余的商品房转移到公租房等保障房领域，让棚户区改造的市民可以选择货币化安置，按各自需求购买商品房。”从政府层面加大货币化安置力度，应该是为“去库存”找到了一个“减压口”。

　　中原地产董事长施永清的观点是“去库存，降价肯定是最管用的办法，但不是唯一的办法”。他认为，在天津等一二线城市，应该鼓励发展批量化租赁市场，并通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口和外来人口买房，尽量取消户籍、学籍等一些限制性政策。

　　多重利好的政策引导，无疑会释放市场购买力。中国的楼市已经从“暴利”时代进入“活命”时代。有人预言，伴随新一轮经济转型，中国50%的房地产企业将会“挂掉”，存活下来的，一定是产品质量好、价格合理、服务优质的企业。而在此大势之下，价格依然是一个重要的杠杆。房子不降价，何以“去库存”?