房产商“组团”违约 鑫琦资产以资抵债方案仍有陷阱

　　房地产开发商“组团”违约

　　在本报记者调查采访中，大量的投资者表示，鑫琦资产的资金流向了房地产项目。一位投资者称，鑫琦资产用资产证券化的方式融资，将房产收益权打包成产品，进而将收益权转让，构成金融衍生品。其本质就是鑫琦资产通过P2B(个人对企业的贷款模式)的模式帮助房地产商融资。

　　公开信息显示，鑫琦资产在北京、上海、山西、四川、海南等地均设有分支机构，定位于资产证券化专业机构，通过不动产并购等方式，为客户提供资产管理服务，并推出债权置换业务，目前持有资产规模已达20余亿元，管理资产规模超过40亿元。从鑫琦资产网站可以发现，其合作伙伴全部是房地产开发商，其中包括名门地产、正商地产、领汇实业集团、建业集团等，共涉及十余个项目。

　　本报记者从鑫琦资产员工手中获得的一份用于补偿投资者以资抵债的房产项目列表中共有17个项目，具体包括，建正东方中心写字楼、瀚海北金写字楼、苏陕国际金融中心、中豪领事馆、绿地中心、中登文景时代写字楼、中登文景时代车位、航海广场、东方鼎盛御府车位、南阳车位、南阳商铺、绿地新都会、绿地泰晤士新坡、曼哈顿车位、秦皇岛达润时代逸城、武汉项目、三亚项目共计17个，从中可以发现大量项目为写字楼和车位。

　　上述鑫琦员工表示，除秦皇岛、武汉、三亚、西安外，其余全是郑州的房产。一位看过该项目的投资者对此颇不认同，一方面，在房地产市场不景气的情况下，二三线城市的房产价值正在急速下滑，能够拥有的价值已经大幅缩水。另一方面，上述房产还包括大量的写字楼和车位，出租率和出售率能够达到多少颇为担心。此外，就算最后迫不得已签署了房产，与房产相关的房屋购置税以及相关税费仍然需要投资者自担，这也是一笔不小的费用。

　　在本报记者追问下，上述员工表示，鑫琦资产与开发商合作的大量项目已经画上“休止符”，“大量开发商已经陆陆续续违约，现在无法兑付。”目前已经披露的供投资者签署的赔偿房产总价为20多亿元，2月17日已经签约价值5亿元的以资抵债额度，2月18日仍有两个千万级投资客户签署以资抵债合同。至此，总计约7亿元投资额的投资者选择在列出的房产中以资抵债。“在这20亿元之外，还有价值9亿元的房产。”上述鑫琦资产员工称。