北京二手房网签量再创新低 楼市缓慢步入深度调整期

　　□政策篇

　　11月超10城市再升级楼市调控

　　上海市住建委11月28日晚间公布，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　这是上海自10月8日出台楼市新政之后再次收紧楼市。今年十一前后，北京、天津、深圳、南京、苏州、厦门等20余城拉开了全国楼市的第一轮调控序幕，一线城市、部分前期楼市过热的二线城市，以及部分一线城市周边的三四线城市各自因城施策，出台了限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理诸多相关政策。期间，上海也于10月8日出台了楼市新政，但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

　　11月10日前后，楼市调控二轮加码的序幕再次拉开，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海也在此前单纯加强市场管理的基础上祭出了货币政策，提升了购房贷款首付比例，这也使得上海楼市调控的力度再上一个台阶，来到了与北京、深圳同段位的水平。

　　中原地产研究中心统计显示：11月以来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控。从全国看，从9·30开始的这一轮楼市调控，各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的城市，从10月房价走势看，这些城市已经有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止房价上涨并进一步降温市场。从这50天的调控看，本轮房地产调控与往年最大的不同是，政策持续打补丁，加压力，叠加历史最严格的执行力度。张大伟认为，从市场影响看，政策效果非常明显，降温趋势将延续。

　　□观点

　　>>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　诸多政策很大程度上稳定市场预期

　　11月份的北京土地市场，四宗很有高价地潜质的热门地块在“限房价，竞地价”的拍卖新规则下，均成为由开发商100%自持的租赁项目，这在很大程度上稳定了市场预期，避免了高地价对市场预期的误导;与此同时，近期南京、杭州、武汉和深圳又再次加码楼市调控，对于北京来说，楼市调控其实还有税收、利率诸多政策储备，这也在很大程度上对稳定市场预期起到了重要作用。

　　>>中原地产首席分析师张大伟

　　市场将告别明显上涨

　　在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。相比10月，11月初市场继续降温，各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望，市场成交下调趋势加速。这一轮政策因为原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

　　整体看，这一轮政策的调控力度非常大，市场将告别明显上涨。

　　>>分析

　　春节前网签量还将继续下探

　　9月30日出台的“京八条”，对稳定楼市预期、抑制过热的房地产市场，起到了立竿见影的效果。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一方面，客户由着急抢购转为等待观望，部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划，11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成，有效购房客户需求明显减少。另一方面，受购房需求减少的影响，业主“涨价惜售”销声匿迹，业主报价迅速回归理性，部分着急出售房产套现的业主开始主动降价，房价出现回落。

　　胡景晖预计，春节前，北京二手房市场网签量还将进一步下跌，房价在经历了环比涨幅收窄，局部区域房价回调之后，未来将迎来房价的明显回落。

　　据房天下数据研究中心，11月第4周，北京二手房每日分别网签1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均挂牌价格为55283元/平米。由于接近月末，市场成交意愿展现出短期回升趋势，但长期走势仍趋于微幅回落。热度方面，市场关注度仍以刚需为主，同时改善型关注度占据很大比例。