部分地区清明小长假楼市回暖 二线城市成拿地主战场

2019年的清明小长假一改春节假期的低迷之势，部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。业内人士表示，由于购房者调整预期，之前价格调整幅度较大的城市活跃度有所提高。但从库存来看，过半城市库存超过12个月，因此楼市回暖仍需观察。

部分地区楼市回暖

中原地产研究中心统计数据显示，清明小长假部分地区楼市有所回暖。上海小长假前两日新建住宅网签分别签约80套与169套，较去年同期的54套和60套，同比上涨48%和182%。广州清明节前2天新建住宅网签分别是197套与143套。包括厦门等城市，小长假个别项目开盘需求量比前期有明显上升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，4-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是之前调整过价格的城市。

事实上，3月下旬以来部分地区房地产市场便出现升温苗头。上海易居房地产研究院发布数据显示，3月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

具体来看，中原地产数据显示，北京商品房住宅成交31.1万平方米，环比上涨了108%，同比上涨130%。二手房成交量达1.6万套，是最近10个月的最高值。上海方面，上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%。广州成交90.2万平方米，环比上涨177%，同比上涨48%。

张大伟表示，最近市场成交量环比上涨主要是因为2月春节市场低迷，但同比数据上涨，与最近市场预期升温有关。很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，购房者出现怕踏空的心理。

“与供应增加也有关系。”张大伟说。数据显示，3月上海入市面积为78.8万平方米，环比增加194%，同比增加100%。北京入市也持续高位，3月北京供应商品房住宅3707套，继续增加供应，库存积压也持续上升。

二线城市成房企拿地主战场

3月份以来，土地市场虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但从房企参与土拍热情来看，高溢价地块成交数量增加势头明显。与此同时，二线城市正成为房企拿地布局的主战场。

从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌，土地购置均价同比涨幅扩大。克而瑞地产研究中心的最新统计数据显示，2019年以来一二线城市土地成交量达到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

其中，2019年以来地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块。其次是昆明、青岛、重庆、成都等，成交数量为50宗左右；而杭州、西安、贵阳等城市则居于第三梯队，成交总数在30宗左右。

各能级城市土地溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，“考虑到目前房企现金流相对宽裕，土地市场正呈现出欣欣向荣之势。”

单从土地溢价率来看，该指标已经终结了2018年一整年的低位徘徊状态，在2019年初明显回升。这种趋势在二线城市表现最为突出，2月份二线城市平均土地溢价率升至13.4%，环比增加3.3个百分点，在各能级城市中涨幅最高。

“究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地块的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率”。马千里说，“流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转”。

业内分析指出，2018年三季度以来三四线城市陆续降温，部分开发商将拿地重心重新调整回一二线城市。

另外，从这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%。从城市看，南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住，南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

马千里认为，与2018年下半年相比，2019年初一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率升高，尤其是杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，且二线城市市场回暖，提升了投资预期，房企纷纷加入土拍阵营。

马千里预测，从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮。地价较为合理，尤其人口、产业支撑能力较强的二线城市有望成为房企拿地的重点城市。