新鸥鹏副总裁李战洪：转出房地产行业证明能力不足

　　在希尔顿逸林酒店休息区见到李战洪时，他正与朋友聊天。加盟新鸥鹏后，李战洪为新东家旗下5大集团提供战略设计与部署，也频繁受邀出席全国各大地产年会与讲座。这位名副其实的空中飞人在接受房掌柜独家采访后，又将飞往北京。

　　在当晚的互动中，不时有电话进来，李战洪会告诉对方他正和朋友在聊天。他与以往掌柜见到的地产大佬有所不同，业界习惯称呼他“李老师”。他也不习惯看着采访提纲逐一回答提问。对于重庆媒体，他会委婉直言：“他们没态度，总喜欢去讨好开发商，写的东西没看头。”对时下最热的互联网，他坦言不感冒，“人们只看到冒尖的几个代表，却对成千上万死掉的互联网公司视而不见。”

　　就在这样的语言和思维碰撞中，掌柜和李老师(请允许掌柜使用这个更符合李战洪形象的称呼)畅快地聊了近1个小时。掌柜现将李老师的观点整理归纳，借李老师的眼与口，来谈谈近年房地产行业的求变。

　　新鸥鹏副总裁李战洪接受房掌柜采访

　　论玩法：“范冰冰再美，也不能一起喝茶。”

　　“房地产以前标准是4P(产品、渠道、促销、定价)，现在变成4R。这个R就是关联、关系、反应和回报。产品得和对方发生关系、产生关联才行。” 概念性的项目和诉求将会成为过去式，取而代之的是功能性的诉求和追求。

　　“这就像家庭非毛坯一样，现在硬件差别已经不大，更多是比拼‘软件’，这里说的软件就是功能配套和服务。你住在这里，我能给你的生活提供怎样的便捷、交通和绿化景观。以前开发商喜欢做观赏性景观，现在都改成参与性景观。这观赏性景观就像范冰冰，再美也不能坐一起喝茶，这有什么用。而参与性景观就像一个很美的人，就可以和她握握手，聊聊天。这就是区别。”

　　聊优势：“中国地产的土壤只培养单项冠军。”

　　所有的企业都会遇到市场调整，这时，产品和项目优势不是未来的竞争优势，能把握趋势才是真的优势。中国经过10年拓展，每个城市都有品牌房企的布局，产品、项目和定位间的差距基本已经同质化，这些年，烂尾楼现象也有所减少。“产品竞争时代已过，关键是项目所处地段的竞争，说白了就是开发商资金实力的竞争，企业的规模和资金池才是关键。”

　　李老师认为：由于行业关联度高，在中国房地产这片土壤中无法产生全能冠军，从来都只有单项冠军。

　　“所有房企都是依靠于夺取单项冠军后，来求生存、谋发展。万科优势就是住宅，它没办法成为全能;绿地是标志性建筑超高层;万达则是商业地产;华夏幸福主攻产业园区;而新鸥鹏的优势便是沉淀多年的教育地产。事实证明，所有能拿单项冠军的企业，都能快速的发展。”