房企进入后地产时代 资本热潮下物业公司临运营大考

　　“物业公司上市后的市值都不是很突出，这些上市的物业公司都是一些传统的业务，没有什么独特的特点。”张大伟坦言。

　　事实上，扎堆上市背后，有观点指出，物业行业在规模扩张方面存在“天花板”，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华也曾指出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此，摆脱单纯依赖物业费，实现物业增值拓展，成为不少物业管理企业的新课题。

　　数据显示，截至2018年6月30日，绿城服务的毛利率为18.8%，去年同期为18.6%，2016年同期为18.7%，对比相关企业中期报告数据，这一毛利率在同行业处于中低端水平。另据公司2018年半年度报告，报告期内公司净利润率为7.4%，去年同期为8.1%。此外，公司上半年物业服务占总收入的比重也由去年的69.4%下滑至68.8%。

　　除了绿城服务，2015年～2018年，永升物业毛利率从16.1%逐年提升至27%。这主要得益于物业管理服务毛利率的稳步提升，以及非业主增值服务、社区增值服务毛利率的整体稳定。不过，据相关企业年报数据，相较于其余的11家在A股或H股上市或筹备上市的物业公司，永升物业服务表现称不上突出。在管总建筑面积在12家物业公司中位列第九，毛利率处于中等水平。

　　此外，据永升物业此前发布的IPO招股书，公司一般业务运营过程中不时涉及法律纠纷。截至2015年、2016年、2017年及2018年3月31日，公司或然负债拨备分别为人民币3万元、30万元、50万元及30万元。另据相关工商信息显示，永升物业共涉及裁判文书213份，开庭公告208条，法院公告8条，其中涉及多起合同纠纷。

　　机构数据显示，从收入结构来看，目前百强企业多种经营中仍以社区服务为主导，占比47.84%，包括社区空间运营、社区金融、房屋经纪、电商、家政和养老服务;其次是顾问咨询，占比20.36%，工程服务和其他分别占比16.28%和15.52%。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，以物业管理费用收益为主，其他增值服务和相关的一些业务还有待挖掘，可持续性和规模性有待探讨，这是好多物业公司所面临的痛点。

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　　“11月，境内发债确实明显更好发了，这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示。

　　进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如，11月27日一天，就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划，总规模超260亿元，此外还包括3亿美元的优先票据，以及一宗新股发行募集资金计划。

　　据不完全统计，11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　其中债券融资规模最大，中原地产研究中心统计的数据显示，11月房企发债合计已经超过500亿元。

　　这是房地产融资整体松动的信号吗?

　　禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示，目前房地产融资还是维持以往的政策，健康稳健的企业融资渠道还算畅通，但成本上涨，“短期内，银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

　　借新还旧

　　10月之前，房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资“滑铁卢”，10月情况更为严峻，数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同，11月房企融资迎来了久违的开闸。

　　某种程度上这也得益于整体经济政策的引导，银河证券的报告指出，目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。“政策虽然没有明显放松，但在货币宽松的背景下，地产债也跟着受益。”前述券商承做人士透露。

　　地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。Wind数据显示，今年三季度房企发债规模为1759亿元，同比增长近500亿元，环比二季度增加650亿元;截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。