房企进入后地产时代 资本热潮下物业公司临运营大考

　　近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批，包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

　　从用途来看，近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”，例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

　　一位要求匿名的上市房企财务总监对经济观察报透露，按照监管要求，目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。

　　背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大，这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示，今年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，未来四年是兑付高峰，2018年下半年到2021年是集中兑付期。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对经济观察报分析，前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，根据58安居客房产研究院监测的数据来看，今年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。

　　黄展鸿则透露，房企近期密集融资解渴，有再融资的需求，也有准备弹药寻找买地的机会，也有融资额度到期否则就浪费掉的情况。

　　分化加剧

　　张波强调，不能将11月的情况简单地理解为房地产融资出现松动：“公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，同时在大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管。”

　　一位大型房企区域公司融资总监对经济观察报表示，虽然该公司目前在银行的开发贷融资能拿到正常额度，但被金融机构视为条件不优质的企业依然在融资方面比较困难，“我们和金融机构交流得很多，整体上依然没有松动。”

　　从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在逐步拉大，分化进一步加剧。“金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头，中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。”张波说。

　　前述融资总监透露，不管是信托公司还是大型银行，都有一份房地产企业的准入“白名单”，在白名单里的房企，融资方面的压力要比不在的减轻很多。

　　经济观察报获得一家大型信托公司的房企白名单显示，金融机构将房地产企业分为了A类、B类和C类，A类>B类>C类。

　　其中，房地产企业白名单C类包括：荣盛、中骏、融信、禹洲、金辉、滨江、苏州高新区经济发展集团总公司、绿地、福晟、仁恒置地、武汉地产开发投资集团有限公司、华发、九龙仓、蓝光发展、阳光城、俊发、卓越、中国奥园、北京科技园建设(集团)股份有限公司、海伦堡地产、杭州市城建开发集团有限公司;

　　B类包括：碧桂园、龙光、正荣、时代地产、合景泰富、融侨、路劲地产、龙湖地产、金隅股份、新城、富力、旭辉、南山控股、金科、中铁置业、绿城、宝龙、世茂、雅居乐、中南建设;

　　A类包括：万科、金地、华润、保利、中海、鲁能置业、越秀、中粮地产、金融街、中国电建地产、招商蛇口、北京首都开发控股(集团)有限公司、中冶置业、建发、远洋地产、首创置业、五矿地产、中铁建、金茂、华侨城。

　　银行的白名单和上述名单又略有不同。记者获得一家中型股份制商业银行最新规定的代销非标产品(房地产类)标准中，房地产集团准入名单如下：

　　A类优：保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建、华侨城、万科、首开;

　　A类：首创置业、北京城建、金融街、越秀地产、保利置业、绿城、远洋地产、金地集团、龙湖、旭辉、富力、九龙仓、新城、世茂、雅居乐;

　　B类优：葛洲坝、中交、中冶置业、信达地产、电建地产、中粮地产、中铁置业、鲁能、五矿地产、金隅、华发、建发;